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Achat immobilier et communauté universelle : ce qu’il faut savoir

Lors d’un achat immobilier, la situation familiale du ou des acquéreurs est un critère important aux yeux des banques. Dans le cadre d’un mariage, différents régimes matrimoniaux régissent alors les rapports d’argent et de possession de biens entre les mariés, ce qui n’est pas sans conséquence sur le financement et l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, si le régime en séparation de biens permet d’acheter seul ou à deux, le régime de la communauté universelle permet uniquement de devenir propriétaire à deux. On vous explique.

La répartition du ‌patrimoine‌ sous le régime de la communauté universelle‌

Sous le régime matrimonial de la communauté universelle, tous les biens acquis sont considérés comme appartenant aux deux mariés. Et c’est valable aussi bien pour ceux acquis avant qu’après le mariage : les acquêts comme le patrimoine. Tous les biens qui appartiennent à l’un ou à l’autre finissent donc par appartenir aux deux à part égale. Cela comprend un certain nombre de biens, dont les biens immobiliers.

 

Les seuls biens qui font exception sont les biens propres par nature, tels que définis dans l’article 1404 du Code civil. Cela comprend par exemple les vêtements et linges personnels, les souvenirs de famille, les droits et biens relatifs à la profession d’un des deux époux, ou encore, les dommages et intérêts et indemnités liés à la réparation d’un préjudice subi par un seul d’entre eux. 

 

En termes de biens immobiliers, tous les biens sont alors la propriété des deux concubins, qu’ils soient acquis par un achat ou par un héritage. Les biens immobiliers concernés sont alors répartis à parts égales : les époux sont propriétaires à hauteur de 50 % chacun, quelle que soit la répartition du financement. Il est donc tout à fait possible que seul un des deux époux se charge d’obtenir un crédit immobilier qui servira à financer le bien en question.

 

Cela permet notamment de simplifier les démarches avec le notaire, puisque celui-ci n’a pas besoin de connaître en détail la répartition du financement pour pouvoir rédiger le compromis de vente. Dans tous les cas, les deux époux sont propriétaires à parts égales, même en cas de divorce ou de revente (nous y reviendrons).

 

Très engageant, le régime matrimonial de la communauté universelle est rarement choisi par des jeunes époux. Il est généralement adopté au moment d’un changement matrimonial, par des couples ayant déjà plusieurs années de mariage derrière eux.

 

Par exemple, il peut être pertinent pour un chef d’entreprise de vouloir protéger son conjoint en cas de faillite par le biais d’une séparation de biens. Une fois à la retraite et le risque de faillite écarté, il peut être pertinent de passer au régime de la communauté universelle pour simplifier les choses en cas de décès d’un des deux conjoints.

Les conséquences de la communauté universelle lors d’un achat immobilier

Sur la demande de prêt

Lorsqu’on adresse une demande de prêt immobilier à une banque, celle-ci considère toujours la situation personnelle du ou des emprunteurs avant d’instruire le dossier. Elle cherche notamment à connaître le lien juridique qui existe entre les co-emprunteurs, qu’ils soient concubins, pacsés, mariés, ou encore parents (parent-enfant, frère et sœur…). C’est à partir de ce lien juridique que la banque peut définir le taux, les clauses et les conditions les plus adaptés au prêt immobilier qu’elle accordera. 

 

Si la banque se penche sur la situation maritale, elle ne cherche pas pour autant à connaître le type de régime matrimonial qui unit les deux époux. Que ces derniers achètent sous le régime de la communauté universelle ou de la communauté réduite aux acquêts, elle cherche uniquement à savoir si le ou les co-emprunteurs ont des revenus suffisants pour pouvoir rembourser leur prêt sans dépasser un taux d’endettement global de 35 %

 

La seule préoccupation de la banque, c’est que les mensualités soient versées en temps et en heure. Quelle que soit la répartition réelle du financement, la banque se tourne toujours vers le co-emprunteur en cas de défaut de paiement : c’est d’ailleurs la raison pour laquelle elle préférera un compte joint dans le cadre d’un achat à deux.

 

Le régime de la communauté universelle permet d’acheter à deux, même si on emprunte seul. Il est donc impossible pour un des deux époux d’être l’unique propriétaire d’un bien qu’il achète seul.

 

En cas de séparation

Quel que soit le régime matrimonial choisi, une séparation laisse aux ex-conjoints deux options : 

 

  • revendre le bien immobilier et se répartir le fruit de la vente selon les quotités définies. 
  • laisser un des deux copropriétaires effectuer un rachat de soulte, autrement dit, racheter la part de son ex-conjoint.

 

Dans le cas d’un mariage sous la communauté universelle, la répartition est alors de 50 / 50, que ce soit pour se répartir le fruit de la vente ou pour définir le montant de la soulte.

 

Le rachat de soulte implique dans la plupart des cas de souscrire à un second prêt immobilier. Encore une fois, il faudra s’assurer que le taux d’endettement, qui comprendra alors deux mensualités plus une éventuelle pension alimentaire, reste bien sous la barre des 35 %.

La répartition des biens en cas de décès d’un des mariés

Le régime de la communauté universelle met en commun les biens pendant toute la durée du mariage jusqu’à sa dissolution par divorce ou par décès. Cela implique donc que le conjoint survivant ne devient pas propriétaire de tous les biens communs en cas de décès de son conjoint. Dans ce cas-là, le conjoint survivant reste propriétaire de la moitié des biens, tandis que l’autre moitié est héritée par les descendants ou ayant droit du conjoint décédé.

 

Seule une clause d’attribution intégrale permet au conjoint survivant de recueillir la totalité des biens communs en cas de décès de son conjoint. Cette clause permet ainsi de protéger le conjoint survivant en lui attribuant la totalité du patrimoine conjugal sans aucune formalité. Cela implique par contre que les ayants droit du couple ne recueilleront l’héritage de leurs deux ascendants qu’en une seule fois, au moment du décès du deuxième conjoint.

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