Achat immobilier : tout savoir avant de s'engager

La première étape est de bien définir la localisation du bien de vos rêves.

Prenez bien en compte la proximité avec les lieux importants de votre vie personnelle et professionnelle (lieu de travail, établissements scolaires pour les enfants, etc) mais aussi les commodités qui ont de l’importance pour vous (espaces verts, transports en commun, commerces de proximité, salle de sport, etc).

La mairie pourra vous renseigner sur les éventuels projets immobiliers dans votre quartier. Il peut être utile d'être renseigné sur la construction prévue, par exemple, d’une station d’épuration en face de votre maison...

En ce qui concerne le bien lui même, il vous faudra déterminer tant les éléments que vous jugez importants ou indispensables (balcon, place de parking, local à vélo etc), que les nuisances que vous souhaitez absolument éviter (bruits de la rue, vis-à-vis, etc). Le bien parfait n’existe pas mais chacun a ses propres besoins et exigences. Il est donc important de savoir ce que vous souhaitez absolument et les points qui seraient des avantages mais sur lesquels vous êtes prêt à faire des concessions.

C’est un point essentiel sur lequel vous devez être informé avant de commencer vos recherches. Plusieurs points financiers sont à étudier.

1ère étape : Estimez le prix moyen du marché

Pensez à vous informer sur les prix pratiqués en moyenne pour des biens similaires dans le secteur géographique défini.

Deux sources d’informations sont extrêmement utiles : les sites d’annonces immobilières et les chambres de notaires. Ces chambres peuvent vous donner des moyennes de prix pour des transactions équivalentes.

Cette information constitue en outre une arme redoutable dans la négociation du prix, d’ailleurs, il est très important " d’oser "négocier le prix. Vous pouvez jouer sur certains arguments comme la quantité de travaux à faire, la situation du marché aux alentours, etc.

2ème étape : Définissez  tous les coûts de l’achat du bien immobilier

L’achat d’un bien immobilier comprend des coûts devant absolument être intégrés à votre réflexion préliminaire, dont voici une liste non-exhaustive :

• le prix du bien lui-même ;

• les mensualités d’un éventuel prêt immobilier ;

• les éventuels travaux à réaliser ;

• les frais d’acquisition (frais de notaire, etc) et les taxes locales ;

• la consommation en énergie et le cas échéant les travaux d’isolation ou d’installation d’un meilleur équipement à prévoir ;

• le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

3ème étape : Le financement de l’achat

Le financement d’un achat immobilier comprend deux ressources :

• votre apport financier personnel si vous en avez un ;

• votre emprunt bancaire : de nombreux organismes financiers proposent des prêts immobiliers. N’hésitez pas à comparer les offres et à faire des simulations visant à estimer le taux d’intérêt.

Une fois ces deux questions résolues, vous aurez une idée de l’enveloppe totale que vous devrez consacrer à votre projet immobilier.

Pour la recherche en tant que telle, deux méthodes s’offrent à vous : soit mener les recherches vous-même en vous aidant notamment des sites de petites annonces, soit passer par une agence immobilière. Si vous optez pour la deuxième méthode, choisissez un agent expérimenté qui connaît parfaitement l’état du marché de votre zone de recherche.

Juridiquement, vous établirez avec l’agent immobilier un contrat de mandat par lequel ce dernier s’engagera à trouver un bien correspondant à vos critères, à organiser les discussions avec le vendeur et à vous conseiller sur l’achat. En général, la rémunération de l’agent se situera entre 5 et 8% du prix d’achat.

La visite est un point crucial qui fera l’objet d’une intense réflexion.

La visite sera le moment de confirmer vos critères de recherche, voire de les faire évoluer. N’hésitez pas à effectuer plusieurs visites à différents moments de la journée si vous êtes intéressé par le bien. La visite est l’occasion de poser un maximum de questions au vendeur et d’analyser en détail le bien.

Soyez extrêmement attentif à ces éléments :

• le bon fonctionnement des équipements ;

• l’état des murs, des fenêtres, de la charpente, des boiseries, des gouttières ;

• l’état du ravalement ;

• l’état des parties communes, de la cave, du grenier ;

• l’ambiance du quartier et du voisinage.

Vous pouvez demander au vendeur du bien de vous transmettre certains documents utiles à votre réflexion :

• le règlement de copropriété ;

• les avis d’imposition (taxe foncière / taxe d’habitation) ;

• les factures des travaux et entretien ;

• les éventuels certificats de servitudes qui pourraient grever votre bien.