Pas de porte et droit au bail

Découvrez tous les frais annexes au bail commercial ou l'achat d'un fonds de commerce

Quand un entrepreneur veut exploiter un fonds de commerce dans un local commercial, il reprend un bail commercial ou en signe un nouveau avec le propriétaire du local. Sachez qu'un pas de porte (ou droit d'entrée) peut être prévu par une clause du bail commercial. Le pas-de-porte est une somme d'argent qui correspond soit à un loyer supplémentaire soit à une indemnité que le locataire doit verser au propriétaire du local. Ce pas de porte est déductible du résultat fiscal. Le droit au bail, lui, ne concerne pas le propriétaire des murs, mais son précédent locataire (c'est-à-dire celui qui cède le fonds de commerce exploité dans le local). L'entrepreneur qui reprend un fonds de commerce peut devoir verser au cédant une somme d'argent appelée "droit au bail". Elle est versée par l'acquéreur du fonds de commerce au précédent locataire en contrepartie de la cession du bail commercial. Il faudra donc prendre en compte ces différentes sommes d'argent au moment de la cession du bail commercial ou lors de l’achat de votre fonds de commerce. Nous vous éclairons sur ces deux paiements. 

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Le pas-de-porte est une somme d’argent que le propriétaire peut demander au locataire au début du bail commercial. Le propriétaire gardera cette somme même si le locataire quitte le local commercial. On l’appelle aussi « droit d’entrée ».

Ce pas-de-porte s’ajoute au loyer. Vous pourrez le verser en une ou plusieurs fois. Pour que le propriétaire ait le droit de vous demander un pas de porte, vous devez avant avoir accepté cette somme avant de signer votre bail commercial. Bien que le montant du pas-de-porte soit libre, il équivaut en général à 3 ou 6 mois de loyers. Lisez notre guide juridique conclure un bail commercial pour connaître la démarche à suivre, et en cas de difficulté, demandez à un avocat qui pourra vous aiguiller sur toute la procédure.

La nature du pas-de-porte, ou droit d’entrée, doit être précisée dans le bail. Le propriétaire a le choix entre 2 options :

  • Un supplément de loyer. Votre bailleur vous réclame cette somme, car pendant la durée de votre bail, il ne peut pas facilement augmenter votre loyer en fonction du marché. Grâce au pas-de-porte il récupère en quelque sorte la perte qu’il serait amené à subir si dans le secteur où se situe le local que vous louez, les valeurs locatives (loyer annuel qui pourrait en théorie être perçu pour un bien immobilier) aux alentours augmentent.
  • Une indemnité versée au bailleur en contrepartie de nouveaux avantages commerciaux ou de la dépréciation de la valeur des locaux loués. (Lorsque vous louez un local, le propriétaire ne peut pas vous expulser facilement. S'il ne vous renouvelle pas le bail, il doit vous payer une indemnité d’éviction. Les contraintes pesant sur le propriétaire qui souhaite récupérer son local restent donc un avantage pour vous, d’où l’idée de lui verser une indemnité).

Si le pas-de-porte est un supplément de loyer, la somme versée sera considérée comme une charge déductible des résultats fiscaux de votre entreprise (revenus de votre entreprise qui seront soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés). Vous pourrez donc déduire le droit d’entrée de vos revenus imposables et devrez l’étaler sur toute la durée du bail. Si ce bail est assujetti à la TVA, le pas-de-porte y sera lui aussi soumis.

Si le pas-de-porte est une indemnité, il ne sera pas déductible lors du calcul de vos impôts.  Il sera considéré comme un actif immobilisé de votre entreprise (un bien ou droit détenu par votre entreprise de manière durable).

Veillez à préciser dans votre contrat de bail la nature du pas-de-porte.

Le droit au bail est une somme que vous verserez non pas au propriétaire d’un local, mais à son actuel locataire qui décide de partir. C'est une somme que vous versez pour pouvoir vous installer dans le local qui fait déjà l'objet d'un bail commercial.

En vous cédant son bail commercial, il vous cède tous les droits qu’il a acquis à la conclusion du bail avec le propriétaire. Ainsi vous bénéficierez du local pour la durée restante du bail commercial, et le propriétaire devra en principe le renouveler à moins de vous verser une indemnité d’éviction. En principe, le propriétaire n’a pas le droit de refuser la transmission du bail. Encore un avantage pour vous, repreneur.

Vous devez verser le droit au bail lorsque, par exemple, vous achetez un fonds de commerce qui comprend un bail commercial. Cette somme est intégrée à l’acte de cession de fonds de commerce que vous négociez avec le vendeur.

Un locataire peut également vous vendre son bail commercial seulement, sans qu'il soit lié à un fonds de commerce. Ce locataire devra alors obtenir l’accord du propriétaire.

Dans tous les cas le propriétaire doit être informé de la cession du droit au bail.

Vous acquérez un bail, le paiement du droit au bail sera considéré comme un actif immobilisé de votre entreprise (voir plus haut). Il sera également inclus dans le prix de la vente du fonds de commerce sur lequel est basé le montant de vos droits d’enregistrement (droits à payer au service des impôts en contrepartie de l’enregistrement de la transmission d’un fonds de commerce à votre nom).

Consultez notre guide juridique sur l’achat d’un fonds de commerce si vous pensez en acquérir un pour démarrer votre activité.

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