Location : qui paie les travaux ?

Lorsqu'un locataire entre dans un logement, le logement doit être décent. La loi détermine certains critères comme par exemple : une surface de 9 m² minimum pour une personne, au moins une ouverture vers l’extérieur, des installations aux normes, l’accès à l’eau courante potable froide et chaude. Si le logement est dans un mauvais état ou que certains équipements ne fonctionnent pas, c'est en principe au propriétaire de faire le nécessaire pour tout remettre en l'état avant l'arrivée du locataire. 

Pendant la durée du contrat, le locataire est tenu de prendre soin du logement qu'il utilise. Il devra donc effectuer des travaux s'il a causé des dégradations dans le logement, afin de les réparer (on appelle ces travaux les réparations locatives). 

En revanche si des dégradations interviennent à cause de l'usure du temps ou d'un usage normal du logement, ce sera au propriétaire de les prendre en charge. 

Le propriétaire doit effectuer tous les travaux qui ne sont pas dus à une dégradation du locataire, du fait d'une faute de sa part. Il doit entretenir et réparer le logement qu'il loue. Il devra donc s'occuper :

• des réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver) ;
• des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble ;
• des travaux nécessaires à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste,...) ;
• des travaux d'amélioration de la performance energétique du logement (isolation, chaudière performante,...) ;
• des travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

Le locataire doit permettre au propriétaire d'effectuer les travaux mentionnés précédemment. En revanche, il a certains droits quant à leur réalisation :

- il doit être prévenu par lettre remise en mains propres ou par lettre en recommandé ;

- la nature des travaux et la manière dont ils seront effectués doivent être indiqués dans cette lettre ;

- le locataire peut s'opposer aux travaux les samedi, dimanche et jours fériés ;

- si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué. 

Si le locataire a bien averti le propriétaire des travaux qui sont à sa charge et qui sont nécessaires, le propriétaire est obligé de les réaliser. S'il ne respecte pas cette obligation, le locataire doit lui envoyer une mise en demeure d'exécuter les travaux. 

Sans réponse du propriétaire sous un délai de 2 mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal judiciaire. 

Le juge pourra contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Dans certains cas, il pourra autoriser le locataire à les réaliser lui-même mais le propriétaire devra le rembourser. Des dommages et intérêts pour trouble de jouissance pourront être imposés au propriétaire. 

Attention, le locataire ne peut se faire justice lui-même, en aucun cas il ne peut décider d'arrêter de payer son loyer. Il doit attendre la décision du juge. 

Reportez vous au décret n°87-712 du 26 août 1987, plusieurs fois actualisé depuis cette date, qui définit la nature des réparations locatives et qui précise si le coût des réparations incombe au locataire ou au propriétaire.