Achat immobilier : promesse ou compromis de vente

Une vente immobilière est un acte important de votre vie. En pratique, les ventes d’immeubles (maisons, appartements, terrains, etc) font souvent l’objet d’un avant-contrat dont le but est de préparer cette vente. Parmi ces contrats “ préparatoires ”, on retrouve communément la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

Ce guide vous permettra de comprendre les différences entre les deux mesures et vous aidera à déterminer laquelle est la mieux adaptée à votre situation.

La promesse de vente engage le vendeur à vendre le bien à l’acheteur qui bénéficie de la promesse pendant un délai défini.

En d’autres termes, le vendeur s’interdit de vendre le bien à quelqu’un d’autre pendant le délai défini dans la promesse. Le bénéficiaire de cette promesse est quant à lui libre d’acheter ou non le bien. La promesse de vente permet à l’acheteur intéressé par le bien d’avoir un délai de réflexion pour confirmer son choix, tout en bloquant le bien.

Toutefois, ce confort de la réflexion à un prix : de manière à “ indemniser ” le vendeur qui met sa vente en pause, il est souvent mis en place une clause " d'indemnité d’immobilisation ”, appelée aussi dépôt de garantie. Ce dépôt correspond généralement à 10 % du prix de vente. Si l’acheteur décide de ne pas confirmer la promesse, il devra verser au vendeur la somme prévue dans la promesse.

Une fois la promesse de vente conclue, le bénéficiaire de la promesse aura deux possibilités :

  • l’acheteur potentiel se décide à acheter dans le délai :  il devra “ lever l’option ” en prévenant le vendeur de sa décision d’acheter. Cela se fait par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou avec l’aide d’un huissier chargé de transmettre l’information. Une fois le vendeur prévenu, la vente est officiellement conclue. Le dépôt de garantie est déduit du prix de vente ;

  • si l’acheteur potentiel décide de changer d’avis ou ne lève pas l’option dans les temps, la vente est annulée et le dépôt de garantie devra être versé au vendeur. Le vendeur est alors libéré de sa promesse et peut vendre son bien à un autre acheteur.

Pour des raisons fiscales, la promesse de vente est très souvent rédigée par un notaire sous la forme d’un acte authentique (acte notarié).

Ce formalisme apporte l’avantage de la sécurité puisque cela devient une preuve incontestable devant le juge en cas de litige.  La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de sa rédaction. Cet enregistrement coûte 125 € à la charge du bénéficiaire de la promesse.

Le compromis de vente est un engagement réciproque du vendeur et de l’acquéreur.

Ces derniers ne peuvent plus changer d’avis et ont le droit de forcer l’autre à vendre ou à acheter.

C’est la raison pour laquelle on dit traditionnellement que  “ compromis de vente vaut vente ”.

Cet avant-contrat est donc adapté à l’acheteur qui n’a plus besoin de délai de réflexion.

Il existe cependant un délai légal pour exercer son droit de rétractation. La loi impose un délai de 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis pendant lequel l’acheteur (non professionnel) peut se rétracter et demander l’annulation de la vente, sans frais.

En ce qui concerne les formalités, le compromis de vente est le plus souvent rédigé par “ acte sous seing privé ”, c’est à dire rédigé sans l’aide d’un notaire.
Il est toutefois possible de rédiger un compromis de vente authentique (devant notaire). Le compromis doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception à l’acheteur (le délai court à compter de la réception de la lettre).

Le compromis de vente peut faire l’objet d’aménagements contractuels décidés par le vendeur et l’acheteur comme une possibilité de dédit qui peut être insérée au compromis. Par exemple : si c’est l’acheteur qui renonce à la vente, il abandonne son acompte. Si c’est le vendeur qui change d’avis, il doit verser le double de l’acompte au vendeur.

Il peut également être prévu une clause pénale, c’est-à-dire le versement de dommages et intérêts en cas de non réalisation de la vente.

Il est possible de prévoir des clauses suspensives. Ce sont des clauses qui indiquent que la vente sera automatiquement annulée si certaines conditions ne se réalisent pas. Les conditions suspensives les plus courantes sont :

  • le refus de crédit par la banque : si l’acheteur n’obtient pas son prêt, la vente est annulée ;

  • le droit de préemption de la commune : la commune a la possibilité d’acheter la propriété. Le vendeur sera obligé de lui vendre ;

  • le droit de préemption du locataire qui occupe le bien vendu ;

  • l’obtention d’un permis de construire ou d’un certificat d’urbanisme.

Si l'événement ne se réalise pas, la promesse ou le compromis est annulé ; à l'inverse, si l'événement se produit, les parties peuvent continuer leur transaction.

 

 

Promesse de vente

Compromis

Dans quel contexte ?

Quand l’acheteur est intéressé par le bien mais qu’il veut se laisser le temps de la réflexion.

Quand les parties sont sûres de vouloir conclure la vente.

Avantages

  • Pour le vendeur : possibilité de reprendre sa liberté de vendre à un autre acheteur à l'échéance

 
  • Pour l’acheteur : le bien lui est réservé dans le délai imparti

 
  • L’acte notarié constitue une preuve parfaite en cas de litige
     

  • Pour le vendeur et pour l’acheteur : l’autre ne peut pas changer d’avis.

 
  • Moins de formalités

Inconvénients



 
  • Pour le vendeur : il ne pourra pas chercher d’autres acheteurs potentiels pendant la durée impartie

 
  • Pour l’acheteur : s'il décide de ne pas vendre, il perd le dépôt de garantie

  • Pour le vendeur : pas de libération à l'échéance en cas de défaillance de de l’acheteur, qui doit s’engager dans une procédure judiciaire complexe, longue et incertaine.

 
  • Le compromis par acte sous seing privé n’offre pas une sécurité juridique parfaite (même si il est possible de rédiger un compromis par acte notarié)

Dans les    deux cas

Il est possible de conditionner l’exécution de la promesse ou du compromis à la survenance d’un événement (l’obtention d’un crédit par exemple).

 

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