Achat immobilier : garanties du vendeur envers l'acheteur

La loi impose au vendeur une obligation générale d’information. Il doit communiquer à l'acheteur toutes les informations qui peuvent être utiles à sa décision d’acheter ou non.

En d’autres termes, si le vendeur est au courant d’une information qui peut avoir une incidence sur la décision d’acheter le bien, il doit la communiquer.

Par exemple, l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’eau est déterminante sur le choix de l’acquéreur.

Parmi les informations obligatoires à communiquer, on retrouve :

• la situation juridique de l’immeuble (exemple : une limitation d’usage comme une interdiction de construire ou une servitude, l’existence d’une hypothèque, etc) ;

• la situation physique de l’immeuble (exemple : informer l’acheteur d’un projet de construction susceptible de gâcher la vue) ;

• les éléments du dossier de diagnostic technique (plomb, amiante, termites, état des installations électriques, risques naturels et technologiques, performances énergétiques).

Attention, une information non donnée, partiellement donnée ou pire, sciemment cachée expose le vendeur au risque de payer des dommages-intérêts et de voir la vente annulée.

Une bonne information est donc bénéfique aux deux parties : l’acquéreur peut prendre une décision sereine et éclairée et le vendeur voit son risque de responsabilité diminuée.

Le vendeur s’oblige à mettre à disposition de l’acheteur le bien immobilier mais également, ses accessoires éventuels et certains documents. La propriété juridique est quant à elle, transmise au moment de la conclusion du contrat.

• La délivrance de l’immeuble :

Le vendeur doit transmettre à l’acheteur, un bien conforme à ce qui est décrit dans le contrat. Par exemple, si le contrat mentionne un garage pouvant contenir deux voitures mais qu’en réalité, un seul véhicule peut y être garé, le vendeur manque à son obligation de délivrance.

Le bien doit également être conforme aux normes indiquées dans le contrat et dans l’annonce.

Par exemple, si la maison est certifiée “ confort acoustique ”, elle doit correspondre aux normes acoustiques correspondantes.

• La délivrance des accessoires de l’immeuble :

En plus du bien lui-même, le vendeur doit délivrer les accessoires de celui-ci s’il en existe.

En matière de vente d’immeuble, les accessoires comprennent :

- les loyers ;

- les éléments fixés de manière permanente à l’immeuble (radiateur fixe, bibliothèque encastrée etc.) ;

- les accessoires “juridiques” comme le contrat de location si le bien est loué ou tout simplement les clés.

• La délivrance des documents indispensables à l’utilisation du bien :

Il s’agit des titres et des actes juridiques de propriété du bien. Cela comprend notamment le certificat d'urbanisme, l’extrait cadastral, les documents d'arpentage ou de bornage, les décisions judiciaires concernant l'immeuble, etc.

Le code civil énonce que le vendeur doit assurer à l'acquéreur une “ possession paisible de la chose vendue ”.  En d’autres termes, le vendeur doit assurer à son acheteur qu’il pourra profiter de son bien en toute tranquillité. Cela se traduit par deux obligations : 

• le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’une fois les clés remises, personne n’ira remettre en cause sa propriété. Le vendeur sera responsable si un tiers revendique un droit sur le bien vendu non mentionné dans le contrat et non déclaré pendant les discussions préalables à la vente. 

Par exemple, un voisin qui revendique un droit de passage sur votre jardin pour accéder à la plage.

• le vendeur s’engage à ce que personne ne porte atteinte matériellement à la possession du bien.

Par exemple, une construction, prévue bien avant la vente, du voisin gâchant la vue sur la mer de la maison.

Un vice caché est un défaut grave et indétectable au moment de la vente.

Ce vice peut :

• soit rendre l’usage de l’immeuble impossible (amiante dans les revêtements présentant un danger pour la santé) ;
• soit être d’une nature telle que s'il avait été connu par l’acheteur, ce dernier n’aurait pas acheté le bien ou du moins, il l’aurait acheté mais à un prix bien inférieur.  

Par exemple, le caractère non constructible d’un terrain qui aurait été présenté à l’acheteur comme constructible.  

Si le vice était apparent ou s’il avait été communiqué à l’acheteur, cette garantie ne peut pas s’appliquer.