¿En qué consiste el pacto de arras?
El pacto de arras es un acuerdo accesorio al contrato de compraventa donde, vendedor y comprador, pactan la reserva de la compraventa de un inmueble, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal o para compensar el perjuicio o inconvenientes que puede ocasionar que uno de los contratantes se eche atrás o para castigar el incumplimiento de cualquiera de ellos.
Se pueden definir las arras como la suma de dinero entregada por el comprador al vendedor en el momento de la celebración de un contrato, para probar o confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir que cualquiera de ellos pueda desistir del contrato y echarse atrás en la negociación de forma que no venda o no compre el piso, local, oficina, almacén, o inmueble de que se trate. Para más información puedes consultar nuestra guía gratuita Contrato de arras.
¿Qué modalidades de arras existen?
Dependiendo de lo que se pretenda con la entrega de las arras se distinguen tres tipos:
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Arras confirmatorias
Cuando se entrega una cantidad en concepto de arras confirmatorias, quiere decir que ese dinero se ha entregado como señal de la celebración de un contrato y que vendedor y comprador no pueden resolverlo. La cantidad que se entrega se considera como un anticipo o una parte del precio.
En el caso de que uses este tipo de arras, no podrás echarte atrás renunciando a ellas o devolviéndolas duplicadas y si lo haces, y no firmas la compraventa, se entenderá que has incumplido el contrato. Si la otra parte está dispuesta a cumplirlo, podrá optar por reclamar su cumplimiento o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Esta indemnización podrá ser mayor o menor a la cantidad que se ha entregado como arras, incluso al doble, dependiendo del perjuicio que se haya causado y de la buena o mala fe de quien ha incumplido.
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Arras penales
Este tipo de arras son las que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato, y sirven como prueba de la perfección del mismo. Su función es sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes. De este modo, si quien incumple es el comprador, perderá las arras entregadas y si quien lo hace es el vendedor, quedará obligado a devolverlas duplicadas. Por ejemplo, si el comprador entrega 3.000 euros y se echa atrás, perderá este dinero y si quien lo hace es el vendedor, estará obligado a restituir al comprador 6.000 euros.
Pero además, con este tipo de arras, la parte que está dispuesta a cumplir el contrato podría exigir su cumplimiento judicialmente, aunque se le considere ya indemnizado quedándose con las mismas (en el caso del vendedor) o recibiendolas duplicadas (en el caso del comprador). Para que tengan esta consideración, deberá desprenderse con claridad del contrato.
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Arras penitenciales
Son las únicas previstas en el Código Civil español. Son un medio legalmente permitido de renunciar o desentenderse libremente del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Previenen, por tanto, el desistimiento unilateral. Para que se considere que la cantidad entregada tiene este carácter de penitencial, debe ser previsto así expresamente en el contrato, en caso contrario, las arras se considerarán confirmatorias, como anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado.
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Es importante que sepas que si en el contrato se entregan arras y no se pacta nada respecto a la función de las mismas, se entenderá que son arras confirmatorias.
¿Qué sucede con las arras si se cumple el contrato de compraventa? ¿Y si no se cumple?
En caso de cumplimiento del contrato, generalmente la cantidad que se ha entregado en concepto de arras se aplica al pago del precio del contrato de compraventa proyectado, aunque puede pactarse otra cosa.
En caso de renuncia del vendedor, del comprador o de ambos, pueden distinguirse los siguientes supuestos:
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Si son ambos quienes puestos de acuerdo deciden que la venta no se lleve a efecto, el vendedor únicamente deberá devolver las arras al comprador.
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Si el comprador es quien renuncia a la compra del piso o local, como sanción perderá la cantidad entregada como arras.
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Si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador las arras entregadas y entregar otra cantidad igual como sanción a su desistimiento.
Además, según el tipo de arras que se haya pactado, la parte dispuesta a cumplir puede instar o no la restitución o el cumplimiento forzoso del contrato proyectado.
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