¿Qué es la prórroga forzosa?
La duración del contrato de alquiler de vivienda depende del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, pero existe un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo:
- 5 años de duración para los que hayan sido celebrados antes del 6 de junio de 2013.
- 3 años, para aquellos que hayan sido celebrados después del 6 de junio de 2013.
La prórroga forzosa es la que se produce hasta alcanzar el plazo mínimo de duración del contrato. Estas prórrogas anuales son voluntarias para el inquilino y obligatorias para el arrendador.
¿Cómo funciona la prórroga forzosa?
El inquilino y el arrendador pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler. Ahora bien, tratándose de alquiler de vivienda, si el inquilino lo desea, deberá continuar hasta que dure un mínimo de años (3 o 5, dependiendo de la fecha del contrato).
Así, en los casos en que el contrato se haya pactado por tiempo inferior a 3 o 5 años, llegada la fecha de cumplimiento del mismo éste debe renovarse obligatoriamente para el arrendador si el inquilino así lo quiere. Sin embargo, las circunstancias personales del arrendador pueden cambiar de repente y tener una necesidad de disponer del uso de su vivienda en lugar de tener que recurrir a vivir él de alquiler cuando dispone de una vivienda en propiedad para ser ocupada. En esos casos, es posible una excepción a la prórroga del contrato basada en tal necesidad.
Debe distinguirse a la hora de llevar a cabo este derecho a recuperar la vivienda por causa de necesidad entre dos supuestos, dependiendo de la fecha en que el contrato de alquiler se haya realizado: con anterioridad o con posterioridad al 6 de junio de 2013.
Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013
Para que estos contratos no se prorroguen, es necesario que conste expresamente en el contrato la necesidad para la arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
La causa de necesidad se debe hacer constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no solo la previsible y genérica necesidad.
Si pasados 3 meses desde la extinción del contrato, el arrendador o la persona para quien lo solicitó, no hubiera ocupado la vivienda, el inquilino podrá elegir entre:
- Volver a ocupar la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto.
- Ser indemnizado con una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco.
Si tu contrato es anterior al 1 de enero de 1995, puedes preguntar a un abogado.
Contratos celebrados después del 6 de junio de 2013
Transcurrido el primer año de contrato, el arrendador puede recuperar el inmueble si:
- Necesita destinarlo a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado (hijos y padres).
- Necesita la vivienda para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, es un derecho del que el arrendador sólo puede hacer uso en cada uno de los aniversarios del contrato.
Para ello, el arrendador debe:
- Comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
- Él o sus familiares deben ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato.
El inquilino está obligado a entregar la vivienda arrendada en ese plazo de 2 meses. Si el arrendador o quien debe ocupar la vivienda no lo hace, tendrá dos opciones:
- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 3 años, respetando, en lo demás, las condiciones del contrato. Además, tiene derecho a que se le indemnice por los gastos que el desalojo de la vivienda le hayan supuesto.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 3 años, salvo en el caso de que el piso no se hubiera ocupado por causa de fuerza mayor.
¿Quiénes pueden tener la necesidad de la vivienda?
Se podrá impedir la prórroga del contrato cuando la vivienda sea precisa para ser ocupada como vivienda habitual por:
- El propio arrendador.
- Los hijos o padres del arrendador.
- El cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Debe probarse la necesidad de uso de la vivienda?
La necesidad deberá acreditarse, no bastará con hacer referencia a un supuesto que motiva la resolución, sino que el arrendador deberá probar que la necesita. Por ejemplo, aportando copia de la sentencia de separación, divorcio o nulidad.
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