¿Qué dice la normativa vigente al respecto?
Los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones que el inquilino y el propietario fijen en el contrato, siempre dentro del marco imperativo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley por el Derecho a la Vivienda, y de forma supletoria, por lo dispuesto en el Código Civil.
Es fundamental que el contrato esté perfectamente adaptado a la normativa actual, ya que esta impone límites estrictos en materia de prórrogas y actualizaciones de renta mediante el IRAV que prevalecen sobre la voluntad de las partes. Si necesitas un contrato de alquiler de vivienda con todas las garantías legales, puedes utilizar nuestro modelo actualizado a 2026.
La fianza y otras cantidades adicionales
En el momento de celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda, es obligatoria la entrega de una fianza por el inquilino. La fianza legal en los arrendamientos de vivienda es de una mensualidad de renta.
La fianza debe devolverse al finalizar el arrendamiento, salvo que existan cantidades u obligaciones pendientes a cargo del inquilino derivadas del contrato, como rentas impagadas o daños imputables al arrendatario. La devolución de la fianza forma parte de las obligaciones del arrendador.
Además de la fianza, el arrendador puede solicitar garantías adicionales para cubrir posibles incumplimientos del contrato. Estas garantías pueden consistir en dinero u otras fórmulas, como un aval bancario, según se pacte.
En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen vigente, si el contrato tiene una duración de hasta cinco años cuando el arrendador es persona física, o hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, el importe total de las garantías adicionales no puede superar dos mensualidades de renta.
Los suministros: Agua, luz, gas, teléfono etc.
Los gastos por servicios del inmueble que estén individualizados mediante contador deben ser pagados por el inquilino. Por lo tanto, será éste quien deba hacerse cargo del pago de los recibos de agua, luz, gas, teléfono, conexión a internet, etc. de la vivienda. Ahora bien, el alta de los suministros debe hacerla el propietario.
La cantidad a pagar estará en función tanto del coste del servicio como del uso que de él haga el inquilino.
A pesar de lo anterior, ambos pueden pactar en el contrato que quien deba pagar estos servicios sea el arrendador, indicándose en el contrato, por ejemplo, que el importe de los suministros quede incluido en el de la renta (alquiler con gastos incluidos).
Los gastos de la comunidad de propietarios
Según la normativa que regula las comunidades de propietarios, el pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario. Por ello, en principio, estos gastos corresponden al arrendador, si bien se puede pactar en el contrato que los asuma el inquilino. Ahora bien, para que este pacto sea válido, se requiere que sea expreso, que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
¿Qué ocurre si hay una demarra? ¿Debe hacerse cargo el inquilino si se ha obligado en el contrato a pagar los gastos de comunidad?
Si en el contrato se pactó que el inquilino paga los gastos de comunidad, ese pacto se entiende referido, como regla general, a los gastos ordinarios o corrientes de previsión anual, no a las derramas extraordinarias, que permanecen a cargo del propietario, por ser gastos extraordinarios que benefician al inmueble y a su titularidad. Aunque exista pacto, el inquilino puede negarse a pagar los gastos que considere impropios del acuerdo y solo debe discutirlo con su arrendador, ya que la comunidad es ajena a ese pacto y el obligado frente a la comunidad sigue siendo el propietario.
Impuestos y tasas que afectan al inmueble alquilado
En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el sujeto pasivo es el propietario. No obstante, puede pactarse en el contrato que el inquilino asuma su importe, siempre que se trate de un gasto susceptible de individualización respecto de la vivienda arrendada. 1
En cuanto a la tasa municipal de recogida de residuos o basuras, su pago dependerá de lo que establezca la normativa municipal aplicable y, en su caso, de lo que se haya pactado en el contrato.
Respecto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente celebrados desde el 6 de marzo de 2019, el arrendamiento está exento.
Los gastos de gestión inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser abonados por el arrendador.
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