El recuento de los votos de los propietarios
A la hora de adoptar correctamente los acuerdos en la junta de propietarios hay que tener en cuenta que se deben contar dos cosas: los propietarios y las cuotas de participación y que el cómputo de las mayorías es diferente según la junta se celebre en primera o segunda convocatoria.
Como regla general en la adopción de acuerdos se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta debidamente citados que una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días.
Por eso, si se ha adoptado en tu comunidad un acuerdo con el que no estás de acuerdo y no pudiste o quisiste acudir a la junta, utiliza nuestro modelo de Carta manifestando la discrepancia con un acuerdo adoptado porque una vez transcurran los 30 días sin que hayas manifestado tu parecer se entenderá que votas a favor del mismo.
Tipos de mayorías
Atendiendo al quórum o recuento de votos exigido para su aprobación, se distinguen los siguientes tipos de acuerdos:
- Por unanimidad: de todos los propietarios tanto presentes como ausentes
- Por mayoría cualificada: del 60% o de los 3/5 de propietarios y cuotas
- Por mayoría simple: de la mitad más uno
- Con el voto favorable del 33% o de 1/3 de propietarios y cuotas
- Por mayoría de asistentes y representados
Unanimidad
Se exige la unanimidad o acuerdo unánime de todos los vecinos para otorgar y modificar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad, siempre y cuando no se trate de algún supuesto en el que es necesaria la mayoría cualificada y que explicamos a continuación.
Mayoría cualificada
Será necesaria una mayoría cualificada del 60% o de las 3/5 quintas partes de propietarios y cuotas de participación, para los acuerdos:
- Que tengan por objeto la instalación o supresión de servicios comunes de interés general. Este tipo de servicios son los que tienen que ver con la mejor utilidad o servicio y la puesta al día de las comunidades, por ejemplo: el servicio de portería, conserjería, vigilancia, servicio de limpieza, socorrista, un sistema de riego automático, etc.
- Que supongan la alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, por ejemplo el cerramiento de terrazas.
- Que supongan división, agregación o segregación de pisos y locales. Por ejemplo cuando se quieran unir dos pisos, o dividir un local en dos.
- De arrendamiento de elementos comunes que no tienen atribuido un destino especial. Por ejemplo, el alquiler de las cubiertas o azoteas de los edificios para la colocación de anuncios publicitarios o de antenas de telefonía móvil.
- De mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio. Por ejemplo aislamiento de las fachadas o reutilización de aguas para el riego.
- De otras instalaciones, servicios o mejoras.
Mayoría simple
Es necesaria la mayoría simple de todos los propietarios y cuotas para ejecutar obras o establecer nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas de manera que se facilite el acceso y la movilidad por el edificio y sus elementos comunes de las personas con discapacidad o mayores de 70 años y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Estas obras son por ejemplo suprimir escaleras o peldaños, construir rampas o instalar elevadores mecánicos (plataformas salvaescaleras).
Voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas
Puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, por el 33% o un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, el 33% o un tercio de las cuotas de
participación:
- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, por ejemplo televisión y radiodifusión, sea digital, sea por satélite o por cable, así como a los servicios básicos de telefonía.
- La instalación de infraestructuras necesarias para el aprovechamiento de energías renovables, principalmente mediante la generación de energía fotovoltaica mediante la colocación de placas, módulos o paneles solares en las cubiertas de los edificios, o mediante la colocación de colectores solares para acumular el calor para transmitirlo al agua que se utiliza en grifos, duchas o circuitos de calefacción.
Mayoría de asistentes y representados
Los demás acuerdos que se quieran adoptar y que no estén comprendidos en ninguno de los supuestos comentados antes, por ejemplo nombramiento y remoción de cargos, aprobación de las cuentas y presupuestos, adopción de la decisión de iniciar actuaciones judiciales contra algún propietario, se aprobarán:
- Con el voto de la mayoría del total de propietarios que existen en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación en la que se encuentra dividida la propiedad horizontal, si la junta se celebra en primera convocatoria.
- Con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que se encuentren presentes en la junta, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de los asistentes a la junta, si la junta se celebra en segunda convocatoria.
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