Scheiden met koophuis of huurhuis

Als je allebei in de echtelijke woning wilt blijven en niet samen tot een afspraak kunt komen, kun je de rechter vragen om er (tijdelijk) te mogen blijven wonen. Het maakt daarbij niet uit of jullie een koop- of huurwoning hebben en ook niet wie de eigenaar van de woning is. Degene die er het meeste belang bij heeft, krijgt dan van de rechter het exclusieve gebruik van de echtelijke woning, tot 6 maanden na de definitieve scheiding. Wie het meeste belang heeft om in de woning te mogen blijven, hangt onder andere af van:

• wie het meeste zorgt voor de kinderen (de rechter zet de kinderen niet graag uit hun vertrouwde omgeving)

• wie de vaste lasten van de woning kan betalen (alimentatie meegerekend)

• wie het meeste aan de woning is gebonden (bijvoorbeeld vanwege een praktijk aan huis)

• wie de meeste kans heeft om ergens anders woonruimte te vinden

• wie nog in de woning verblijft (als de ander de woning wel al tijdelijk heeft verlaten)

Een huurwoning kan op 1 naam staan of op naam van beide echtgenoten/geregistreerde partners. Als de huurwoning op jullie gezamenlijke naam staat, zijn jullie allebei hoofdhuurder. Als de huurwoning op naam van 1 van jullie staat en je trouwt of gaat een geregistreerd partnerschap aan, wordt de andere partner automatisch medehuurder van de echtelijke woning. Dat betekent dat je vanwege je huwelijk of geregistreerd partnerschap als medehuurder evenveel rechten (en plichten) hebt als een hoofdhuurder. Het betekent ook dat je met je ex-partner afspraken moet maken over wie er blijft en wie vertrekt. Als dat niet lukt, kun je een procedure starten bij de rechter. Als je vertrekt, zorg er dan voor dat je je huur opzegt bij de verhuurder, want tot die tijd blijf je medeverantwoordelijk voor de huur.

Om een huurwoning op je naam te krijgen, moet je ex-partner de huur opzeggen. Als hij dat niet doet, kun je de rechter vragen om een uitspraak hierover te doen. Wil je dat de rechter in je voordeel beslist, dan moet je aantonen dat je het meeste belang hebt om in de woning te blijven. Als je de woning al huurde voordat je ex introk, dan is dat een goed argument om in de woning te mogen blijven.

Na een scheiding heb je 4 mogelijkheden als jullie echtelijke woning een koopwoning is:

• de gemeenschappelijke woning wordt verkocht

• de ene ex-partner koopt de andere uit/huis overschrijven op naam partner

• de woning blijft gemeenschappelijk

• de woning blijft van de enige eigenaar

Als de woning alleen van 1 van jullie is, mag degene van wie de woning is, bepalen wat ermee gebeurt. Echter, tot 6 maanden na de scheiding kan de andere ex-partner in de echtelijke woning blijven, als hij kan aantonen dat hij het meeste belang heeft om in de woning te blijven totdat de scheiding voorbij is. Let op: als je de eigenaar bent van de woning en je laat je ex-partner erin wonen en vraagt huur, dan kun je hem er niet zomaar uitzetten na afloop van die periode van 6 maanden na de scheiding.  

Zoals je hierboven al hebt kunnen lezen, kan je ex-partner je niet zomaar uit huis zetten. Als hij dat toch doet, bijvoorbeeld doordat hij de sloten heeft vervangen, is het belangrijk om zo snel mogelijk een procedure te starten om het (exclusieve) gebruik van de woning te vragen. Dit doe je met een voorlopige voorziening.

Als je je ex-partner wilt uitkopen, moet je allereerst tot overeenstemming over een koopprijs komen. Als dat niet lukt, kun je de rechter vragen om een koopprijs te bepalen. Hiervoor heb je een advocaat nodig en een (actueel) taxatierapport. Als je partner het niet eens is met de taxatiewaarde, kan hij ook een tegen-taxatierapport laten maken. Als er een verschil in prijs is, kan de rechter een derde taxateur benoemen. Zodra de rechter heeft beslist, zijn jullie allebei gebonden aan deze prijs. Vraag je daarom op tijd af: kan ik dit huis betalen? Neem tijdig contact op met een bank om de mogelijkheden te bespreken.

Als je je ex-partner wilt uitkopen of jezelf wilt laten uitkopen, moet je eerst overeenstemming bereiken over een redelijke (ver)koopprijs. Let vervolgens op de volgende zaken:

• je kunt pas een nieuwe lening afsluiten of de hypotheek overnemen, als je voldoende financiële middelen hebt. Neem daarom tijdig contact op met je bank.

• let erop dat je een nieuwe hypotheekaanvraag moet doen, die extra (advies)kosten met zich meebrengt, die overigens wel aftrekbaar zijn

• als je voor minder dan 40% eigenaar bent, betaal je overdrachtsbelasting voor de aankoop van jullie woning

• je moet notariskosten betalen voor de levering (akte van verdeling) en hypotheekakte, die overigens wel aftrekbaar zijn

• als je je laat uitkopen, kun je meestal zelf pas een nieuwe woning kopen nadat de levering van jullie oude woning heeft plaatsgevonden

Onderwaarde en overwaarde moeten worden verrekend. Als je je deel van de gemeenschappelijke woning verkoopt met overwaarde, heb je recht op je aandeel van de overwaarde. Andersom, als je je deel verkoopt met onderwaarde, moet je dat deel aan je ex-partner betalen.

De ex-partner die investeringen heeft gedaan ter waardevermeerdering van de woning, heeft bij verkoop van de woning ook recht op verrekening hiervan als jullie op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd. Het moet dan wel gaan om zaken die zorgen voor een vermeerdering van de waarde, niet gewoon onderhoud, zoals de kosten van een abonnement voor het onderhouden van de CV ketel. De kosten van een nieuwe CV ketel mag je wel weer verdelen.

Je kunt afspreken dat de gemeenschappelijke woning op beide namen blijft staan, bijvoorbeeld omdat er sprake is van onderwaarde of omdat degene die in het huis blijft de woning niet kan betalen. Houd er wel rekening mee dat jullie allebei verantwoordelijk blijven voor jullie hypotheek en je als vertrekkende ex-partner daardoor minder makkelijk een nieuwe woning kunt kopen. Je kunt overigens nog tot 2 jaar nadat je bent uitgeschreven uit de echtelijke woning, je deel van de hypotheekschuld hiervoor volledig aftrekken. Na 2 jaar is dat nog voor de helft mogelijk. Spreek in elk geval wel een gebruiksvergoeding af. Ga als blijvende ex-partner niet akkoord met een lagere alimentatie. Als je namelijk in de toekomst wilt verhuizen of de woning alsnog koopt, moet je weer een hogere alimentatie zien te krijgen. Spreek daarom apart alimentatie en een gebruiksvergoeding af voor zolang je in de woning blijft . Maak daarnaast ook goede afspraken over:

• wie de hypotheekrente aan de bank betaalt

• wie de vaste lasten betaalt, zoals onroerend zaak belasting (OZB)

• welk (groot) onderhoud gaan jullie aan en hoe verdeel je die kosten

• tot wanneer je de woning gemeenschappelijk houdt (bijvoorbeeld tot de markt aantrekt, 2 jaar of tot de kinderen het huis uit zijn)

• op welke (peil)datum je de verkoopwaarde vastlegt, mocht de ene alsnog de ander willen uitkopen

Als de verkoopwaarde van jullie woning lager ligt dan de prijs die jullie er destijds zelf voor hebben betaald en je nog niet (voldoende) hebt afgelost, kan het zijn dat er een restschuld blijft bij de bank. Houd er rekening mee dat jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de totale restschuld. Je kunt onderling wel andere afspraken maken, bijvoorbeeld dat ieder de helft van de restschuld betaalt. Alleen als je ex-partner zich dan niet aan die afspraak houdt, zul je de bank alsnog de gehele restschuld moeten betalen en het gedeelte dat je ex-partner had moeten betalen, moet je op hem verhalen.