Waar moet je op letten als je een woning via Airbnb verhuurt?

Heb je een koopwoning? Dan mag je deze verhuren, op voorwaarde dat de hypotheekakte dit niet verbiedt. Je moet aan je bank of hypotheekverstrekker toestemming vragen om je huis te verhuren. In de meeste hypotheekaktes is een bepaling opgenomen dat de bank je gehele hypotheeklening direct kan opeisen als je zonder toestemming de woning verhuurt. Raadpleeg dus vooraf je bank of hypotheekverstrekker. Als er sprake is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), dan moet in sommige gevallen ook de VvE toestemming geven voor verhuur. Kijk voor de gemaakte afspraken over verhuur van je appartement in de splitsingsakte en het reglement.

Huur je een woning, dan heb je toestemming nodig van je verhuurder om te mogen onderverhuren. In huurcontracten staat vaak een onderhuurverbod. Dit verbod geldt vaak ook voor de verhuur van een gedeelte van de woning. Als je in strijd met je contract onderverhuurt, dan kan dit betekenen dat je een hoge contractuele boete moet betalen of in het ergste geval dat het huurcontract wordt ontbonden en je uit de huurwoning wordt gezet. 

Let ook op de regels van je gemeente. In veel gemeenten mag je je woning niet zomaar tegen betaling aan toeristen verhuren of worden grenzen aan de periode van huur of het aantal personen gesteld. De regels verschillen per gemeente. Informeer dus altijd bij je gemeente naar de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, anders riskeer je een hoge boete. Zo mag je in Amsterdam onder andere je woning niet langer dan 60 dagen (vanaf 2019 maximaal 30 dagen) per jaar via Airbnb of vergelijkbare platforms verhuren en mogen maximaal 4 personen tegelijk je woning huren. Houd je dus aan de regels van de gemeente. Daarnaast geldt het volgende:

• je moet belasting betalen over de boekingen via Airbnb, zoals toeristenbelasting en inkomstenbelasting
• het verhuurde moet voldoen aan de voorschriften van brandveiligheid (Bouwbesluit 2012)
• de huurders mogen geen overlast veroorzaken

Als je verhuurt via Airbnb krijg je te maken met de volgende belastingen:

• inkomstenbelasting
• toeristenbelasting
• eventueel omzetbelasting

Inkomstenbelasting

Je betaalt inkomstenbelasting over 70% van de inkomsten die je via Airbnb hebt ontvangen. De kosten die direct te maken hebben met de verhuur van je eigen woning (energie, schoonmaak, advertentiekosten, enz.) kun je aftrekken. Heb je bijvoorbeeld je huis voor €1.000 verhuurd, dan geef je dus € 700 aan inkomsten op bij de Belastingdienst.

Toeristenbelasting

Toeristenbelasting is een algemene belasting die een gemeente kan heffen. Gemeenten mogen zelf bepalen of zij toeristenbelasting heffen en hoe zij het tarief berekenen.

Omzetbelasting

Bij de verhuur van onroerend goed krijg je in principe niet te maken met de btw, omdat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting (btw). Echter de verhuur voor een korte periode door een hotel, pension, kampeer- en vakantiebestedingsbedrijf is wel belast met btw. Door de kleineondernemersregeling zal het in de praktijk niet snel voorkomen dat je daadwerkelijk btw moet afdragen. Als de af te dragen omzetbelasting lager dan € 1.345 per jaar is, hoef je deze niet af te dragen. Bij verhuur geldt een btw-tarief van 6%. Dit betekent dat je tot een omzetbedrag van € 22.416 geen btw hoeft af te dragen, op voorwaarde dat je voldoet aan de voorwaarden van de kleineondernemersregeling.

Wanneer je je woning via Airbnb verhuurt, kun je vaak je eigen inboedel- of opstalverzekering niet aanspreken bij schade. Verzekeraar hebben hiervoor uitsluitingsclausules in hun polissen opgenomen. Schade door brand die ontstaat op het moment dat je woning verhuurd is, wordt bijvoorbeeld niet vergoed. Er zijn echter wel verzekeringen die je als verhuurder wel beschermen. Daarnaast biedt Airbnb in geval van schade een verhuurdersgarantie tot € 800.000. Deze garantie kun je echter niet zien als vervanging van een woonhuisverzekering. Waardevolle spullen kunnen op de garantie bijvoorbeeld niet worden verhaald. Airbnb raadt dan ook aan om zelf te onderzoeken of je verzekering schade door verhuur via dergelijke websites dekt. Controleer dus altijd goed je verzekeringen.

Wil je in plaats van verhuur via Airbnb zelfstandig je vakantiewoning verhuren, maak dan gebruik van het huurcontract vakantiewoning.