Modelo de Contrato de Locação de Imóvel Comercial

Alugar um imóvel comercial não é uma tarefa fácil, sobretudo quando o assunto é redigir o contrato de locação. Muitas vezes, uma elaboração inapropriada resulta em contratos confusos e mal-redigidos, que podem acarretar problemas futuros à relação locatícia. Acabe com seus problemas e preencha, em poucos minutos, o seu próprio contrato de aluguel comercial!

Garanta a segurança jurídica da locação comercial e tenha acesso à um documento claro e objetivo elaborado por profissionais, evitando termos jurídicos de difícil compreensão e de acordo com as leis e normas vigentes.

Não perca mais tempo com a redação do contrato de locação de imóvel comercial. Personalize o seu próprio documento de acordo com as suas necessidades em poucos minutos!

O contrato de locação de imóvel comercial é essencial para quem deseja alugar um espaço para desenvolver atividades empresariais. Se deseja alugar um imóvel comercial alheio, ou possui um imóvel comercial próprio e deseja alugá-lo, este documento é útil para você.

Por meio deste instrumento, as partes estabelecerão os termos e condições da locação, incluindo o valor do aluguel, prazo do contrato, forma de pagamento, responsabilidades e outros aspectos relevantes.

Além disso, trata-se de um documento que oferece segurança jurídica às partes envolvidas, com o objetivo principal de evitar conflitos e disputas que possam surgir no curso da locação.

Para a correta elaboração de um contrato de locação com finalidade comercial, são necessárias as seguintes informações:

• Identificação das partes: o contrato deve conter a identificação completa das partes envolvidas, incluindo nome completo, endereço, número de RG e CPF e demais informações relevantes, como e-mail;
• Descrição do imóvel: é necessária a descrição completa do imóvel comercial que será objeto da locação, incluindo endereço, características, área útil e demais detalhes relevantes;
• Prazo de duração do contrato: período de tempo em que o locatário poderá usar o bem imóvel (geralmente fixado em meses ou anos), com informações a respeito das datas de início e término da locação;
• Valor do aluguel: deve-se especificar, também, as condições de pagamento do aluguel, como data de vencimento e forma de pagamento, bem como periodicidade do pagamento (mensal, trimestral, anual, etc.) e índice de reajuste em caso de contratos celeberados por mais de doze meses (IGP-M ou IPCA);
• Obrigações do locador e locatário: o documento deve especificar as obrigações de cada uma das partes, como manutenção e conservação do imóvel, pagamento de taxas e impostos, e eventuais multas em caso de descumprimento das cláusulas contratuais;
• Previsão acerca do direito de retenção sobre benfeitorias: o direito de retenção sobre benfeitorias é o direito de uma pessoa, que tenha realizado melhorias em um imóvel, de retê-lo até que o valor pago pelas referidas benfeitorias seja compensado. Trata-se de um direito não absoluto, todavia é recomendável que haja previsão contratual acerca da possibilidade ou não da retenção de benfeitorias, e, em caso positivo, se somente as úteis, ou, também, as necessárias, serão passíveis de indenização (benfeitorias úteis são aquelas que melhoram o uso do imóvel, ao passo que benfeitorias necessárias são essenciais à utilização/conservação do imóvel);
• Condições para renovação do contrato: caso o locatário tenha interesse em continuar utilizando o imóvel comercial após o término do contrato, tais condições devem estar previstas, preferecialmente, em um termo aditivo celebrado entre as partes, incluindo o prazo da renovação, novo valor do aluguel e outras informações relevantes;
• Rescisão do contrato: é necessário incluir informações a respeito dos termos e condições para rescisão do contrato de locação comercial, tanto por parte do locador quanto do locatário, bem como prazo para aviso prévio e aplicação de multa em caso de rescisão antecipada; e
• Previsão de penalidades pelo descumprimento contratual.

Além das informações essenciais mencionadas anteriormente, o contrato de locação de imóvel comercial pode conter cláusulas adicionais, com o objetivo de proteger as partes envolvidas. Algumas dessas cláusulas são:

• Modalidades de garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
• Cláusula de atualização monetária apenas quando o índice de reajuste for positivo: para o locador, é mais vantajoso que os índices de correção monetária tenham valor anual positivo; caso contrário, sua aplicação importará na redução do valor do aluguel;
• Proibição de sublocação: o contrato pode prever a proibição da sublocação do imóvel pelo locatário, garantindo que o bem será utilizado estritamente para a realização das atividades comerciais do locatário;
• Finalidade do imóvel: as partes podem inserir cláusula restringindo a finalidade exclusivamente comercial do imóvel, vedando a utilização para fins diversos, como, por exemplo, tornar a locação residencial;
• Manutenção do imóvel: pode haver previsão acerca dos procedimentos para comunicar a existência de danos no imóvel que necessitam de reparos, e como tais reparos serão feitos;
• Vistoria do imóvel: é possível que o contrato estabeleça a a realização de vistorias no imóvel antes e depois da locação, a fim de verificar as condições do bem e eventuais danos causados no curso da locação; e
• Cláusula de vigência em caso de alienação: a inclusão desta cláusula no contrato, junto à averbação da locação no Cartório de Registro de Imóveis, visa a garantir que o contrato de locação será cumprido até o final, mesmo em caso de alienação (venda) do imóvel locado, assegurando o ponto comercial do locatário, essencial ao desempenho da atividade empresarial.

É importante que todas as cláusulas adicionais estejam de acordo com as leis vigentes e sejam discutidas e acordadas entre as partes antes mesmo da assinatura do contrato de locação.

Elaborar um contrato de locação de imóvel comercial envolve algumas etapas. Estas informações podem auxiliar você no processo:

1. Identificação das partes: nome completo e documento de identificação (RG e CPF) do locador e locatário;
2. Descrição do imóvel: endereço completo do imóvel objeto do contrato, com a especificação de todos os cômodos e áreas comuns, se houver;
3. Prazo do contrato: definição do período da locação, com data de início e fim, com previsão de renovação do contrato;
4. Valor do aluguel: estabelecer o valor do aluguel e a forma de pagamento  (data, local e forma);
5. Garantias: informar qual garantia será exigida do locatário (caução, fiador, seguro-fiança);
6. Obrigações do locador: especificar quais são as responsabilidades do proprietário do imóvel, como, por exemplo, pagamento dos impostos, taxas e despesas condominiais;
7. Obrigações do locatário: listar as obrigações do locatário, como cuidados com a manutenção do imóvel, pagamento do aluguel e encargos, etc.;
8. Cláusulas adicionais: considere incluir cláusulas adicionais que sejam relevantes para o negócio, tais como restrições de uso do espaço, obrigações de seguro, opções de compra, renovação, etc.;
9. Penalidades: especificar as consequências em caso de descumprimento de alguma cláusula do contrato;
10. Rescisão: prever as condições em que o contrato pode ser rescindido antes do fim da locação, como multa e aviso prévio;
11. Assinaturas: o contrato deve ser assinado por ambas as partes e por duas testemunhas.

O contrato de locação de imóvel comercial é importante por várias razões:

• Proteção dos interesses das partes: o contrato de locação comercial define os termos do acordo entre o locador e o locatário, especificando a duração do contrato, condições de pagamento do aluguel, termos e condições de uso do imóvel, bem como quaisquer obrigações e responsabilidades que as partes devam cumprir;
• Evita conflitos: ao definir de forma clara e precisa todos os termos do contrato, evitam-se conflitos e mal-entendidos entre locador e locatário. Quando as expectativas são claramente definidas desde o início da relação locatícia, as partes já sabem o que esperar, e podem cooperar entre si, a fim de evitar problemas no futuro;
• Fornece segurança jurídica: o contrato escrito documenta o entendimento das partes a respeito da locação, podendo ser usado como meio de prova em disputas ou litígios;
• Auxilia na continuidade dos negócios: ao se estabalecer o tempo de duração da locação do imóvel, as partes não são surpreendidas de forma inesperada, e o locatário pode planejar seus negócios com antecedência e tranquilidade, com a certeza de que possui um espaço para realizar suas atividades empresariais durante o periodo necessário; e
• Possibilita a negociação entre as partes, que podem ajustar as cláusulas contratais de forma que estas atendam às suas necessidades específicas.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz algumas garantias que podem ser exigidas do locador em um contrato de locação de imóvel urbano (comercial ou residencial).

As garantias mais comuns são a caução e a fiança. Por meio da caução, o locatário pode oferecer ao locador um depósito de até três vezes o valor do aluguel, depositando-o em conta poupança vinculada ao locador, que devolverá a quantia ao término da locação, devidamente corrigida pela variação da caderneta de poupança.

O locatário também poderá apresentar um fiador, que assume a responsabilidade de garantir o pagamento do aluguel e das despesas decorrentes da locação, caso o locatário não assuma. O fiador deverá comprovar que possui renda e patrimônio suficientes para cumprir com o que foi pactuado no contrato.

Além da caução e da fiança, o locatário poderá contratar uma seguradora para oferecer uma garantia locatícia, mediante o pagamento de valor mensal, modalidade chamada de seguro-fiança. Nessa hipótese, a seguradora assumirá a responsabilidade de garantir o pagamento do aluguel e das despesas decorrentes da locação.

Por fim, através da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, uma instituição financeira emite um título de capitalização com valor correspondente a determinado número de aluguéis. Ao final da locação e, não havendo pendências financeiras em favor do locatário, o valor do título é devolvido ao locatário.

É importante esclarecer que o locador não poderá exigir mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação, no entanto a escolha da garantia locatícia pode ser livremente negociada entre as partes.

A Lei do Inquilinato não estabelece prazo máximo ou mínimo para o contrato de locação, no entanto, se igual ou superior a 10 anos, o contrato dependerá de vênia conjugal (autorização do cônjuge para celebração do contrato).

O prazo de vigência mais comum em contratos de locação residencial é de 30 meses (2 anos e meio). No entanto, as partes podem estabelecer prazos menores, como 12 ou 24 meses, por exemplo. Além disso, também é possível que o contrato seja renovado ao fim do prazo de vigência, havendo interesse mútuo.

A locação de imóvel comercial, todavia, possui uma especificidade, a fim de conferir maior segurança e estabilidade ao locatário, quando houver interesse na renovação contratual seguida da recusa ou omissão do locador.

O chamado direito à renovação diz respeito à uma faculdade prevista em lei que confere ao inquilino o direito de requerer a renovação do contrato de locação comercial por igual prazo, visando a assegurar a continuidade de sua atividade comercial, desde que comprovados os seguintes requisitos, cumulativamente:

1. O contrato a renovar precisa ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2. O prazo mínimo da relação locatícia não pode ser inferior a 5 (cinco) anos, ou seja, o locatário deve estar no imóvel há, pelo menos, 5 anos ininterruptos; e
3. O locatário precisa estar explorando a mesma atividade comercial pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.

Comprovados tais requisitos, se o locador persistir na resistência à renovação do contrato, o locatário poderá exercer o seu direito ingressando com uma ação judicial em face do locador, valendo-se do contrato escrito como prova das alegações.

Muito embora os dois contratos sejam regidos pela Lei do Inquilinato, ambos possuem regramentos distintos, e a principal diferença entre o contrato de locação residencial e o contrato de locação comercial é o propósito do imóvel e a finalidade do uso deste.

Por óbvio, a locação residencial é celebrada com o intuito de locação de imóvel para fins de moradia, ou seja, o locatário residirá no imóvel alugado. Como a locação não deixa de ser uma "restrição" ao direito de propriedade (vez que o locador estará obstado de morar no imóvel enquanto o contrato estiver vigente), a lei confere ao locador maior poder de negociação, assim como não há obrigação legal ao mesmo no que tange à renovação da locação.

Por outro lado, o contrato de locação de imóvel comercial, chamado de "aluguel não residencial" pela Lei do Inquilinato, é destinado a qualquer atividade que não seja a de moradia, como escritório, consultório médico, etc. Um ponto que merece destaque é que, de acordo com a previsão legal, sempre que o locatário for pessoa jurídica, o contrato será considerado locação não residencial (comercial).

Em contraponto ao que ocorre na locação residencial, no contrato de aluguel não residencial, a lei confere mais direitos e força de negociação ao locatário, à vista das diversas proteções empresariais em torno do ponto comercial, a exemplo do direito à renovação, tratado anteriormente.

A duração do contrato de locação comercial fica a critério das partes, que podem escolher livremente o prazo, uma vez que não há exigência legal acerca do período mínimo ou máximo de duração da relação locatícia.

Por determinação legal, em casos de locação comercial, o contrato celebrado por prazo determinado cessa com o término do prazo estipulado, independente de notificação ou aviso nesse sentido.

Com o decurso do prazo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação da locação comercial nas condições previamente ajustadas, todavia, por tempo indeterminado.

Nesse ponto, não se confunde prorrogação por prazo indeterminado com renovação automática, tendo em vista que esta decorre de uma cláusula específica contida no contrato de locação comercial. 

Por outro lado, os contratos de locação comercial por prazo indeterminado podem ser denunciados por escrito pelo locador, sendo concedidos 30 (trinta) dias para que o locatário desocupe o imóvel.

Enquanto a renovação automática implica o cumprimento de um novo prazo determinado de locação, a prorrogação por prazo indeterminado pressupõe o desfazimento da locação a qualquer tempo e por qualquer das partes, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel. 

Ainda, a proprrogação por prazo indeterminado é uma hipótese arriscada ao locatário, que se verá diante de um cenário de insegurança jurídica, uma vez que não terá a proteção ao seu ponto comercial.

Para mais informações, consulte um de nossos especialistas.