Ao chegar ao fim de um contrato de aluguel existem cuidados que devem ser tomados, tanto pelo locador quanto pelo inquilino do imóvel, o ideal é que ambas as partes devem estar cientes de quais procedimentos são necessários para encerrar uma locação sem maiores problemas!
Quando alugamos um novo imóvel surge para nós a expectativa de iniciar um novo momento em nossa vida ou de nossa família.
Contudo, antecipando-se à emoção do momento, o que se deveria ter em mente – a partir de uma perspectiva jurídica - é a questão sobre a possibilidade de se encerrar o contrato antes do prazo definido.
A verdade é que esta é uma situação que pode ter impactos financeiros significativos na hora do término contratual antecipado.
O que é Rescisão de contrato de aluguel?
Rescisão de contrato de aluguel significa o encerramento antecipado de um acordo de locação, ou seja, a devolução do imóvel antes do término do período previsto no contrato
Rescisão de contrato de aluguel pelo inquilino
O inquilino se encontra em uma situação relativamente “privilegiada” no contexto de uma possível extinção de sua locação, em que o mero desejo de se retirar do imóvel já serve como justificativa para encerrar o contrato e sair do imóvel, podendo ou não ter pagamento de multa.
Dito isso, existem condições que servem para “limitar” tal liberdade de escolha, determinando condições que visam a não prejudicar de forma desproporcional o locador do imóvel com uma saída antecipada do inquilino.
As determinações básicas para a saída do imóvel alugado sem que existam possíveis complicações jurídicas entre as partes para o locatário são simples, porém importantíssimas:
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Informar a intenção de encerrar o contrato com antecedência mínima de 30 dias:
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Para garantir que o locador não seja prejudicado por uma saída inesperada de um locatário, o inquilino deve informar a intenção de encerrar o contrato com uma antecedência mínima de 30 dias.
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Deixar o imóvel nas mesmas condições que o recebeu:
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Para que o inquilino não seja acusado de danos ao imóvel, é necessário que cuide das condições do imóvel.
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Tome sempre cuidado com possíveis danos, pois se o imóvel for danificado, o inquilino será responsabilizado pelos prejuízos causados.
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Pagar multa por saída antecipada, se houver:
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Não é incomum que contratos de aluguel possuam de permanência mínima. Se um inquilino desejar sair do imóvel antes deste prazo estabelecido, é completamente viável que o locador cobre multa pela saída antecipada.
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A locação é um contrato em que ambas as partes devem ser beneficiadas pelas condições. Em uma saída antecipada do imóvel, ainda que o inquilino deseje se desvincular o quanto antes, o locador também não poderá ser prejudicado.
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Desta forma, é comum e até esperado que seja cobrada uma multa contratual em decorrência de rescisão antecipada.
Rescisão de contrato de aluguel pelo locador
No caso do locador, o que precisa ser colocado em foco é que, ao contrário do locatário que pode pedir o fim do contrato de locação a qualquer momento, desde que respeite as condições acima descritas, o proprietário do imóvel possui condições específicas para poder pedir o encerramento do contrato. As situações específicas para tal são:
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Necessidade de uso próprio:
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O locador deve notificar o locatário com 90 dias de antecedência, explicando a razão do pedido e anexando documentos que comprovem a necessidade.
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Descumprimento contratual pelo locatário:
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Se o locatário violar qualquer cláusula do contrato de aluguel, o locador pode pedir a rescisão com pelo menos 30 dias de aviso prévio, dando ao locatário a chance de corrigir a situação antes da rescisão.
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Obras no imóvel:
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O locador pode solicitar a rescisão para realizar obras no imóvel, mas deve notificar o locatário com 30 dias de antecedência. A rescisão é permitida apenas se as obras forem necessárias e urgentes.
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Demolição do imóvel:
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Se for necessário demolir o imóvel, o locador pode pedir a rescisão do contrato com um aviso prévio de 30 dias.
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Venda do imóvel:
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Se o locador decidir vender o imóvel, pode solicitar a rescisão do contrato, devendo notificar o locatário com 90 dias de antecedência e oferecer a ele a preferência na compra.
Como o locador possui condições específicas para requerer o encerramento do contrato, ele não está sujeito a multa por encerramento antecipado, ao contrário do pedido de rescisão por parte do inquilino, que pode ser feito a qualquer momento.
Por que um contrato de aluguel pode ser rescindido?
Existem diversas razões para que um contrato de aluguel seja rescindido, tanto por parte do locador (proprietário) quanto do locatário (inquilino). As principais causas incluem:
- Inadimplência: Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou outras obrigações previstas no contrato.
- Descumprimento de cláusulas contratuais: Se alguma das partes não cumprir as cláusulas estabelecidas no contrato, a outra parte pode solicitar a rescisão.
- Venda do imóvel: O proprietário pode precisar do imóvel para uso próprio ou para venda, necessitando então rescindir o contrato.
- Mudança de cidade: O inquilino pode precisar se mudar para outra cidade por motivos pessoais ou profissionais.
- Acordo mútuo: As partes podem concordar em encerrar o contrato antes do prazo, sem a necessidade de justificativa.
Dito isso, em atenção ao segundo tópico da lista de justificativas para a rescisão pelo locador, nele se encaixa a chamada rescisão por falta de pagamento, que é quando o locatário deixa de cumprir sua obrigação com os aluguéis por ao menos três meses. Em casos como este, é necessário que o locador envie ao seu inquilino inadimplente uma notificação extrajudicial, informando prazo mínimo de 15 dias para regularizar o pagamento do valor devido.
Este artigo contém informações legais gerais e não contém aconselhamento jurídico. A Rocket Lawyer não é um escritório de advocacia ou um substituto para um advogado ou escritório de advocacia. A lei é complexa e muda frequentemente. Se tiver dúvidas, pergunte a um de nossos especialistas.