Passo a passo para a compra e venda de um imóvel
A compra e venda de um imóvel é um processo que envolve várias etapas e detalhes essenciais. É fundamental seguir cada passo cuidadosamente para evitar problemas futuros.
Passo a passo para a venda de um imóvel
Vender um imóvel é um processo que envolve várias etapas e requer atenção aos detalhes legais, financeiros e operacionais.
Na fase de divulgação, anuncie o imóvel tanto online quanto offline, utilizando plataformas imobiliárias, redes sociais, jornais e imobiliárias locais. Prepare uma descrição detalhada, incluindo informações sobre a localização, tamanho, número de quartos, características adicionais e fotos de alta qualidade. Quando começar a receber propostas, analise-as cuidadosamente, comparando não apenas o preço, mas também as condições de pagamento. Esteja aberto a negociações, mas mantenha um limite claro do valor mínimo aceitável.
Para formalizar a venda, é necessário elaborar um contrato de compra e venda. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para ajudar na redação do contrato e inclua todas as cláusulas necessárias, como garantias, prazos e multas por descumprimento. Após a elaboração, o contrato deve ser assinado pelo vendedor e pelo comprador, com reconhecimento de firma em cartório. Após a assinatura do contrato, vá a um tabelionato para lavrar a escritura pública de compra e venda. Em seguida, leve a escritura ao cartório de registro de imóveis para que a transferência de propriedade seja oficializada.
Além do Contrato de Compra e Venda, há também o Compromisso de Compra e venda. A fim de aprofundar ainda mais essa análise sobre operações imobiliárias, a seguir serão relacionadas as principais diferenças entre esses documentos.
Contrato de Compra e Venda:
- Permite o arrependimento, desde que por uma razão justificada, sendo aplicada a cláusula de desistência se houver ato ilícito
- Quando a compra e venda é certa, mas não se tem o valor integral do imóvel;
- Ocasião na qual as partes se comprometem com os termos estabelecidos até que seja concluído o pagamento;
- A transferência somente com relação a posse do imóvel, a partir da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel é que será transferida a propriedade, salienta-se que essa última etapa está interligada ao pagamento integral do imóvel.
Compromisso de Compra e Venda:
- Possui cláusula de irretratabilidade, que impede o arrependimento das partes;
- Mais utilizado na fase inicial da negociação, na qual as partes se comprometem a cumprir com todas as obrigações ajustadas, como apresentação de certidões e outros documentos, com o objetivo de concluir a operação de compra e venda.
- Permite o registro na matrícula e a aquisição do direito real do imóvel, conforme o artigo 1.417 do Código Civil;
- A transferência somente com relação a posse do imóvel, a partir da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel é que será transferida a propriedade.
O pagamento de impostos e taxas também é uma parte importante do processo. Normalmente, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia de acordo com o município, além de outras taxas como as de cartório, certidões e honorários advocatícios. Por fim, a venda é finalizada com a entrega das chaves. Certifique-se de que o imóvel está em condições acordadas no contrato e, após o pagamento total e o registro em cartório, entregue as chaves ao novo proprietário.
Durante todo o processo, mantenha a transparência e honestidade sobre o estado do imóvel e qualquer pendência existente. Mantenha todos os documentos e registros organizados e acessíveis. Contar com o apoio de profissionais, como corretores de imóveis e advogados, pode facilitar o processo e evitar problemas. Seguindo essas etapas e mantendo uma boa comunicação com todas as partes envolvidas, a venda do seu imóvel será um processo mais tranquilo e seguro.
1. Preparação
Primeiramente, é importante realizar uma avaliação do imóvel. Para isso, contrate um avaliador profissional para determinar o valor de mercado e pesquise os preços de imóveis similares na sua região para ter uma ideia do valor justo. Em seguida, reúna todos os documentos necessários, como escritura, certidão de ônus reais, IPTU, entre outros, e verifique a regularidade do imóvel, certificando-se de que não há pendências legais ou financeiras.
2. Divulgação
Anuncie o imóvel tanto online quanto offline, utilizando plataformas imobiliárias, redes sociais, jornais e imobiliárias locais. Prepare uma descrição detalhada, incluindo informações sobre a localização, tamanho, número de quartos, características adicionais e fotos de alta qualidade.
3. Negociação e Due Diligence do Comprador
Quando começar a receber propostas, analise-as cuidadosamente, comparando não apenas o preço, mas também as condições de pagamento. Esteja aberto a negociações, mas mantenha um limite claro do valor mínimo aceitável.
É sugerido verificar a documentação do comprador, ou seja, fazer uma Due Diligence, procedimento que visa fazer pesquisas e investigações aprofundadas acerca de uma pessoa física ou pessoa jurídica.
Além de dados contábeis e financeiros, a Due Diligence ajuda tanto a ter uma ideia de como foi o passado dessa pessoa quanto o futuro.
Dito isso, alguns pontos fundamentais que ocorrem em uma Due Diligence são:
- auditoria;
- identificação de oportunidades;
- gestão de riscos e compliance;
- previsão de cenários de negócios.
4. Contrato de Compra e Venda
Para formalizar a venda, é necessário elaborar um contrato de compra e venda. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para ajudar na redação do contrato e inclua todas as cláusulas necessárias, como garantias, prazos e multas por descumprimento.
Após a elaboração, o contrato deve ser assinado pelo vendedor e pelo comprador, com reconhecimento de firma em cartório.
5. Escrituração e Registro
Após a assinatura do contrato, vá a um tabelionato para lavrar a escritura pública de compra e venda.
Em seguida, leve a escritura ao cartório de registro de imóveis para que a transferência de propriedade seja oficializada.
6. Pagamento de Impostos e Taxas
O pagamento de impostos e taxas também é uma parte importante do processo. Normalmente, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia de acordo com o município, além de outras taxas como as de cartório, certidões e honorários advocatícios.
7. Entrega das Chaves
Por fim, a venda é finalizada com a entrega das chaves. Certifique-se de que o imóvel está em condições acordadas no contrato e, após o pagamento total e o registro em cartório, entregue as chaves ao novo proprietário.
Lembre-se de ser claro sobre o estado do imóvel e qualquer pendência existe, e mantenha todos os documentos e registros organizados e acessíveis.
Seguindo essas etapas e mantendo uma boa comunicação com todas as partes envolvidas, a venda do seu imóvel será um processo mais tranquilo e seguro.
Passo a passo para a compra de um imóvel
Passo 1: Defina o Orçamento e Estude as Formas de Pagamento
O primeiro passo é definir seu orçamento. Determine quanto você pode gastar na compra do imóvel e se você tem recursos para pagar à vista ou se precisará de financiamento. Inclua no seu planejamento os custos com documentação, como escritura e registro da compra, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e possivelmente a comissão de corretagem, especialmente em compras de imóveis na planta. Estude as formas de pagamento disponíveis, verificando os custos envolvidos, a atualização do saldo devedor e os índices utilizados no financiamento.
Passo 2: Verifique a Documentação do Imóvel e do Vendedor
Após encontrar o imóvel ideal, é crucial verificar a documentação tanto do imóvel quanto do vendedor, ou seja, fazer uma Due Diligence. Certifique-se de que o vendedor é o legítimo proprietário e que o imóvel está livre de dívidas e pendências judiciais. Os documentos importantes incluem:
- Certidão de Ônus Reais ou Matrícula do Imóvel: Este documento, também chamado de Certidão de Propriedade ou Certidão de Inteiro Teor, comprova a situação do imóvel, indicando se ele está hipotecado ou penhorado, além de fornecer informações sobre os proprietários atuais, averbações e transmissões.
- Certidão de Quitação Fiscal e Enfitêutica: Confirma a regularidade fiscal do imóvel.
- Declaração de Quitação de Obrigações Referentes ao Condomínio: Necessária se o imóvel estiver em um condomínio, para garantir que não há dívidas pendentes.
Passo 3: Análise da Documentação do Proprietário
É importante realizar uma consulta prévia sobre a situação civil, financeira e judicial do proprietário. Verifique documentos como RG, CPF, certidões de nascimento ou casamento, e a Certidão de Interdição e Tutela. Além disso, obtenha certidões judiciais para garantir que não há ações em nome do proprietário que possam impedir ou prejudicar a compra. Se o proprietário for casado, divorciado ou se o imóvel for um bem de herança, verifique a necessidade da anuência do cônjuge ou herdeiros.
Passo 4: Assinatura da Promessa de Compra e Venda
Com a documentação em ordem, o próximo passo é a assinatura da promessa ou compromisso de compra e venda. Este documento é especialmente importante em compras financiadas, pois formaliza o acordo entre as partes e pode exigir um valor de entrada como sinal de garantia.
Passo 5: Pagamento do ITBI
Antes de realizar a escritura, é necessário pagar o ITBI, que geralmente corresponde a 2% do valor do imóvel. Esse imposto deve ser pago à Secretaria de Finanças (SEFIN) do município onde o imóvel está localizado.
Passo 6: Registro da Escritura em Cartório
O último passo para a transferência do imóvel é o registro da escritura em cartório. Este procedimento envolve a leitura e assinatura do documento pelo tabelião e pelas partes envolvidas. A propriedade do imóvel só é oficialmente transferida após o registro da compra na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Seguir cada um desses passos com cuidado é essencial para garantir uma transação segura e sem problemas.
Devido à complexidade do processo, contar com a ajuda de profissionais especializados, como advogados e corretores de imóveis, pode ser uma excelente maneira de evitar transtornos e assegurar que todas as etapas sejam cumpridas corretamente.
Ao seguir este guia, você estará mais preparado para realizar a compra ou venda de um imóvel de forma tranquila e segura.
Este artigo contém informações legais gerais e não contém aconselhamento jurídico. A Rocket Lawyer não é um escritório de advocacia ou um substituto para um advogado ou escritório de advocacia. A lei é complexa e muda frequentemente. Se tiver dúvidas, pergunte a um de nossos especialistas.
