O que é contrato de compra e venda de imóvel?
Um contrato de compra e venda de imóvel é um acordo formal entre um comprador e um vendedor para a transferência da propriedade de um bem imóvel, como uma casa ou um apartamento. Esse contrato estabelece as condições e os termos da transação e serve como base legal para garantir que ambas as partes cumpram suas obrigações.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel simples?
Para realizar um contrato de compra e venda simples, diretamente com o comprador e sem nenhuma especificidade de pagamento, inicialmente é necessário realizar a identificação das Partes. É preciso informar o nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número do CPF e RG, e endereço completo tanto do vendedor quanto do comprador.
Em seguida será feita a descrição do imóvel objeto da transação. Deverá indicar no contrato o endereço completo, a descrição detalhada do imóvel, como número de cômodos (quartos, banheiros), tamanho do terreno e da construção, entre outros detalhes relevantes, bem como informar a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, se houver, e outros documentos legais relacionados.
Acerca da matrícula do imóvel, é importante garantir que esteja regularizada perante o cartório de registro de imóveis. A matrícula de um imóvel reunirá todas as informações pertinentes ao imóvel, realizando todos os registros e averbações pertinentes que irão manter atualizados os dados do imóvel e de seus proprietários. Além das informações de propriedade, na matrícula do imóvel deve constar informações sobre os proprietários, como casamento, divórcio e particularidades do imóvel, como eventual demolição, ampliação, construção, alteração perimetral.
Usualmente são encontradas matrículas de imóveis que estão desatualizadas ou sequer registradas. A falta de registro ou a falta de atualização impacta os direitos de todos os envolvidos com o imóvel, podendo ter consequências negativas e onerar os processos em futuras transferências ou na abertura de inventário.
Outro ponto fundamental no contrato de compra e venda de imóvel é informar o preço total da transação, ou seja, o valor acordado para compra e as condições de pagamento, indicando se será à vista, parcelado ou financiado, bem como as especificidades como valor de entrada, parcelas e prazos de pagamento.
Devem ser definidas e informadas as condições do imóvel e obrigações das partes, indicando:
(i) Transferência de Propriedade: Informar de quem será a responsabilidade pela transferência da escritura e registro do imóvel.
(ii) Despesas: Especificar quem arcará com custos como escritura, registro, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outras taxas; e
(iii) Estado do Imóvel: Declaração sobre o estado em que o imóvel está sendo vendido, incluindo quaisquer garantias ou isenções de responsabilidade por defeitos ocultos.
Uma vez elencadas todos os dados acerca do imóvel é necessário definir os prazos, tanto de entrega do imóvel quanto de documentações, bem como inserir informações sobre eventual rescisão, elencando situações que podem levar à rescisão do contrato e suas consequências. Importante também definir a aplicação de multas ou penalidades por descumprimento das cláusulas contratuais.
Por fim, deve ser definido o foro competente para resolver quaisquer disputas decorrentes do contrato, a concordância com os termos e por último a determinação de espaço para as assinaturas do vendedor, do comprador, de testemunhas, se necessário, e a data da assinatura.
O que precisa ter no contrato de compra e venda de imóvel simples?
Um contrato de compra e venda de imóvel deve conter todas as informações importantes para garantir que a transação seja clara e segura para ambas as partes. De forma resumida, os principais itens que devem ser incluídos são:
1. Identificação das partes;
2. Descrição do imóvel;
3. Valor e forma de pagamento;
4. Condições de transferência do imóvel;
5. Informações sobre rescisão e Penalidades;
7. Documentos necessários;
9. Quaisquer outras informações importantes para o negócio; e
10. Assinaturas e Testemunhas.
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Precisa registrar o contrato de compra e venda de imóvel no cartório?
Sim, o registro da compra e venda de imóvel é fundamental para garantir a segurança jurídica da transação e é uma etapa obrigatória para a conclusão legal da compra e venda de um imóvel e garantir a validade do negócio.
Após a elaboração e assinatura do contrato de compra e venda por todas as partes envolvidas o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.
Esse cartório formalizará a transferência da propriedade e garantirá que o novo proprietário seja reconhecido oficialmente. É desta forma que será assegurada a posse legal do imóvel ao comprador.
Para realizar o registro no cartório é necessário levar a seguinte documentação:
(i) Documentos pessoais das partes (RG, CPF, comprovante de estado civil);
(ii) Documentos do imóvel (matrícula atual, certidões negativas de débitos etc.);
(iii) O contrato de compra e venda assinado;
(iv) Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é um imposto municipal.
Como regularizar um imóvel sem matrícula?
Caso o imóvel não possua matrícula ou ela esteja desatualizada, é fundamental que o futuro proprietário regularize a documentação do imóvel. Apenas o contrato de compra e venda não basta para assegurar a propriedade do bem e nem substitui a escritura do imóvel.
A negociação da compra e venda de um imóvel poderá ser realizada independentemente da existência da matrícula. No entanto, a ausência da matrícula significa que o imóvel não terá um proprietário registrado. Quem adquirir o imóvel sem matrícula, apenas com contrato particular de compra e venda, poderá viver na propriedade e até obter sua posse, mas o domínio da propriedade do imóvel só ocorrerá quando houver uma escritura registrada.
No caso da compra de imóvel sem matrícula, a regularização da documentação deve ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem se encontra. Serão solicitados os documentos acerca das informações pessoais dos antigos proprietários, uma vez que é necessário rastrear a origem e a cadeia de propriedade do imóvel.
Caso existam contratos de contrato particular de compra e venda também devem ser apresentados para comprovar as transações realizadas envolver o imóvel.
Por fim, é imprescindível garantir que o imóvel não esteja pendente de pagamento dos impostos e taxas inerentes à propriedade. Eventuais pendências inviabilizarão a obtenção da matrícula atualizada e podem atrasar o processo.
Quanto custa e quem paga para registrar o contrato de compra e venda de imóvel?
O custo para registrar um contrato de compra e venda de imóvel e quem paga pode variar de acordo com a legislação local, o valor do imóvel e o acordado entre as partes.
Os custos de registro do contrato são:
(i) Emolumentos de Registro: são pagos no cartório de registro de imóveis. Esses valores são tabelados e podem variar conforme o estado em que o imóvel será registrado e o seu valor. Normalmente, o custo é calculado com base no valor de venda do imóvel e é definido pela tabela de emolumentos do cartório.
(ii) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): O ITBI é um imposto municipal que deve ser pago quando há a transferência de propriedade de imóveis. O valor do ITBI é geralmente calculado como um percentual do valor de venda do imóvel e varia de município para município.
(iii) Despesas Adicionais: pode haver outras despesas relacionadas à transação, como taxas para certidões, avaliações do imóvel e honorários advocatícios, se houver.
Acerca de quem paga os custos, comumente são arcados pelo comprador, uma vez que é quem está adquirindo a propriedade. No entanto, caso seja estipulado de forma diferente no contrato de compra e venda, tal disposição será cumprida.
É sempre recomendável consultar o cartório de registro de imóveis local para obter informações precisas e atualizadas sobre os custos e procedimentos específicos para o registro de compra e venda de imóveis na sua área.
Quais são os tipos de contrato de compra e venda de imóvel?
Os contratos de compra e venda de imóveis podem variar dependendo da natureza da transação e das condições acordadas entre as partes. Devem ser observadas as particularidades de cada contrato a depender do tipo escolhido.
1. Contrato de Compra e Venda Simples
É o contrato padrão para a compra e venda de imóveis, que detalha o preço, as condições de pagamento, e as responsabilidades de ambas as partes. As informações prestadas nesse guia legal se referem ao contrato de compra e venda simples.
Inclui cláusulas sobre a descrição do imóvel, o valor da transação, as condições de pagamento e a data de transferência da posse.
2. Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio
Também conhecido como "contrato com reserva de domínio", é um contrato onde a propriedade do imóvel só é transferida ao comprador após o pagamento total do preço.
O vendedor mantém a propriedade legal do imóvel até que o comprador pague o valor total acordado. Durante esse período, o comprador tem a posse e o uso do imóvel.
3. Contrato de Compra e Venda com Promessa de Compra e Venda
É um contrato preliminar onde as partes se comprometem a realizar a compra e venda no futuro, sob certas condições.
Pode incluir um prazo para a assinatura do contrato definitivo e condições que devem ser atendidas antes da formalização da venda. É comum em transações que ainda dependem de condições como financiamento ou aprovação de documentos.
4. Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta
Usado para a compra de imóveis que ainda estão em construção ou são vendidos "na planta".
Inclui informações sobre o andamento da obra, prazos de entrega, e garantias sobre a conclusão do imóvel conforme o especificado. Também pode detalhar a forma de pagamento ao longo da construção.
5. Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Bancário
Este contrato é utilizado quando a compra do imóvel é financiada por um banco ou instituição financeira.
Inclui cláusulas que especificam a forma de pagamento do financiamento, as condições do empréstimo, e como a quitação do financiamento afetará a transferência de propriedade.
6. Contrato de Compra e Venda com Arras ou Sinal
O comprador paga um valor inicial, conhecido como "arras" ou "sinal", para garantir a compra do imóvel.
O valor pago como sinal é geralmente descontado do valor total da compra. Se o comprador não cumprir o contrato, pode perder o sinal. Se o vendedor não cumprir, pode ser obrigado a devolver o sinal com uma multa.
Caso precise elaborar um contrato de compra e venda imóvel conte com a Rocket Lawyer.
Este artigo contém informações legais gerais e não contém aconselhamento jurídico. A Rocket Lawyer não é um escritório de advocacia ou um substituto para um advogado ou escritório de advocacia. A lei é complexa e muda frequentemente. Se tiver dúvidas, pergunte a um de nossos especialistas.
