Modelo de Contrato de Locação com Opção de Compra
O que será abordado:
Exemplo de Contrato de Locação com Opção de Compra
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Juridicamente válido e vinculante entre as partes.
Em conformidade com as leis aplicáveis.
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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
LOCADOR(A):
LOCATÁRIO(A):
LOCADOR e LOCATÁRIO(A) em conjunto como (Partes) e, individualmente, como (Parte).
Pelo presente Contrato de Locação de Imóvel Residencial (Contrato), as Partes têm entre si, justo e acertado este Contrato que será regulado pelas cláusulas e condições abaixo estabelecidas:
Objeto
1. O presente Contrato tem por objeto a locação do imóvel residencial situado na , , , (Imóvel).
Prazo da Locação
2. O prazo da locação é de meses, iniciando-se em , prorrogáveis a critério das Partes. Findo este prazo, caso o(a) LOCATÁRIO(A) continue no Imóvel pelo período de 30(trinta) dias sem contestação do(a) LOCADOR(A), considerar-se-à o Contrato renovado por tempo indeterminado.
Valor do Aluguel
3. O aluguel mensal, deverá ser pago até o dia do mês subsequente ao vencido, da maneira indicada e escolhida pelo(a) LOCADOR(A), no valor de R$ mensais.
a. o pagamento será realizado por meio de
b. o valor supramencionado será reajustado após 12 meses, a contar da assinatura deste Contrato, com base na variação do índice IPCA, apurado nos últimos 12 (doze) meses, este sempre incidente e calculado sobre o último aluguel pago, e válido a partir do mês subsequente.
c. Na hipótese de atraso do pagamento por culpa exclusiva do(a) LOCATÁRIO(A), haverá incidência de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor devido, além de juros de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, até a data do efetivo pagamento.
Obrigações e Responsabilidades do(a) LOCATÁRIO(A)
4. O(A) LOCATÁRIO(A) cmpromete-se a:
a. pagar por todos os tributos incidentes sobre o Imóvel e quaisquer outras despesas que recaírem sobre o Imóvel, arcando também com as despesas provenientes de sua utilização sejam elas: água, luz, dentre outras que serão pagas diretamente às empresas concessionárias dos referidos serviços. Assim, fica o(a) LOCATÁRIO(A) obrigado a alterar as referidas contas, conforme aplicável, para o seu nome em até 30 (trinta) dias da entrega das chaves.
b. zelar pela conservação, limpeza do Imóvel, efetuando as reformas necessárias para sua manutenção, sendo que gastos e pagamentos decorrentes da mesma, correrão por sua conta, exceto de outra forma for acordado entre as Partes
c. devolver o Imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, findo o Contrato.
d. não realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do Imóvel locado, sem prévia autorização por escrito do(a) LOCADOR(A), caso esta consinta na realização das obras, estas ficarão desde logo, incorporadas ao Imóvel, sem que assista ao(à) LOCATÁRIO(A) qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem o Imóvel locado.
e. declarar que recebe o Imóvel em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento, conforme laudo de vistoria.
f. responder pelos danos causados pelo uso irregular do Imóvel, assim compreendidos aqueles originados por conduta dolosa ou culposa (negligência, imprudência ou imperícia), assim como pelo incêndio do Imóvel, se não provar caso fortuito, força maior ou propagação de fogo originado em outro Imóvel, de conformidade com o artigo 570 do Código Civil. No caso de destruição ou incêndio do Imóvel locado, ficará o presente Contrato rescindido de pleno direito, independente de notificação.
g. declarar que o Imóvel, ora locado, destina-se única e exclusivamente para o uso residencial.
h. efetuar os pagamentos devidos ao (à) LOCADOR(A) na forma e na(s) data(s) ajustada(s).
i. seguir as regras condominiais, Leis e Decretos Municipais que tratam da poluição, inclusive poluição sonora, ocasionada por moradores e inquilinos e tem consciência das consequências do não cumprimento de tais regras e normas.
Obrigações e Responsabilidades do(a) LOCADOR(A)
5. O(A) LOCADOR(A) compromete-se a:
a. entregar o Imóvel ao(à) LOCATÁRIO(A) em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento, conforme laudo de vistoria.
b. prestar ao(à) LOCATÁRIO(A) com clareza e precisão, as informações porventura solicitadas e inerentes ao cumprimento do Contrato.
c. fornecer, a qualquer tempo, no prazo máximo de 03 (três) dias úteis, a partir do recebimento da solicitação por escrito do (a) LOCATÁRIO(A), os esclarecimentos e as informações técnicas que lhe venham a ser solicitadas.
d. fornecer as notas fiscais/recibos referentes aos pagamentos efetuados pelo(a) LOCATÁRIO(A).
Cessão e Transferência
6. O(A) LOCATÁRIO(A) não poderá sublocar, transferir ou ceder o Imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim, sem o consentimento prévio e por escrito do(a) LOCADOR(A).
Hipóteses de Descumprimento e Rescisão do Contrato
7. A qualquer momento, poderão as Partes de comum acordo resilir este Contrato, sendo que não incidirão quaisquer ônus, encargos ou penalidades, ressalvado o cumprimento das obrigações contratuais ainda pendentes. Não obstante, a outra Parte deverá ser avisada previamente por escrito, no prazo de 60 dias.
8. Na hipótese de rescisão em função do descumprimento de qualquer uma das cláusulas presentes neste Contrato, seja por qualquer uma das Partes, após a concessão do prazo de 03 (três) dias úteis para a resolução da infração, não havendo êxito será aplicado à Parte infratora o pagamento de multa não compensatória de 02 (duas) vezes o valor do aluguel, tomando-se por base, o último aluguel vencido, sem prejuízo de indenização ou reparação por eventuais perdas e danos.
Disposições Gerais
9. Pelo fiel cumprimento do presente Contrato, obrigam-se as Partes e seus sucessores
10. Em caso de desapropriação total do Imóvel locado, ficará rescindido de pleno direito o presente Contrato, independentemente de quaisquer indenizações de ambas as Partes.
11. No caso de alienação do Imóvel, obriga-se o(a) LOCADOR(A) a dar a preferência ao(à) LOCATÁRIO(A), e se não utilizada essa prerrogativa no prazo de 30 (trinta) dias do recebimento da notificação neste sentido, o(a) LOCADOR(A) deverá constar da respectiva escritura pública, a existência do presente Contrato, para que o adquirente o respeite nos termos da legislação vigente ou requeira o término deste Contrato com o prazo de aviso prévio de 90 (noventa) dias.
12. É facultado ao(à) LOCADOR(A) vistoriar o Imóvel, por si ou seus procuradores, sempre que achar conveniente, para a certeza do cumprimento das obrigações assumidas neste Contrato.
13. Todas as comunicações e notificações decorrentes deste Contrato serão realizadas entre as Partes por qualquer meio escrito.
14. Elegem as Partes o foro da Comarca de , para conhecer e dirimir quaisquer dúvidas ou discussões oriundas deste Instrumento, com renúncia a qualquer outro, por mais especial e privilegiado que seja.
E assim, estando as Partes de comum acordo quanto ao contratado, dando-o por justo e acertado, assinam o presente Contrato a fim de se produzir todos os efeitos de direito.
, .
LOCADOR(A):
LOCATÁRIO(A):
Sobre o Contrato de Locação com Opção de Compra
Aprenda a fazer o seu Contrato de Locação com Opção de Compra
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Como fazer um Contrato de Locação com Opção de Compra
Confira se este documento atende às suas necessidades analisando as principais características do documento, que serão pontuadas a seguir:
Quem são as partes?
- Locador: Proprietário do imóvel (ou quem detém poder para aliená-lo);
- Locatário: Quem aluga o imóvel com a possibilidade de exercitar o direito de compra;
- Corretor de imóveis/Imobiliária: (se a locação for intermediada por um corretor);
- Fiador/Seguradora/Garantidor: Caso haja a necessidade de garantir o cumprimento dos pagamentos;
- Instituição financeira: Em casos que a compra final seja financiada.
Qual é o objeto de um Contrato de Locação com Opção de Compra?
No Contrato de Locação com Opção de Compra, o objeto é duplo - que é o que diferencia de um contrato de locação tradicional ou de um contrato comum de compra e venda.
São dois os objetos principais:
- A locação do imóvel: Inicialmente, é objeto típico da locação. Utilização do imóvel, mediamente pagamento de um valor mensal, por prazo determinado e com condições específicas.
- A concessão da opção de compra: O contrato também tem como objeto o direito concedido ao locatário de adquirir o imóvel ao final ou durante o período de vigência do contrato, de acordo com:
- Preço previamente definido ou fórmula de cálculo;
- Prazo para exercício da opção;
- Forma de pagamento (à vista, parcelado, com abatimento de aluguéis etc.).
A celebração deste contrato exige alguma formalidade?
No contrato de Locação com Opção de Compra, não existem formalidades estritas obrigatórias para a sua celebração — a não ser que o contrato envolva certas condições que exijam procedimentos adicionais por segurança jurídica. Veja abaixo o que diz a legislação e a prática jurídica brasileira:
- Assinatura e forma geral: O contrato pode ser instrumento particular (ou seja, elaborado e assinado pelas partes) e não precisa, por lei, ser reconhecido em cartório para ter validade entre locador e locatário;
- Reconhecimento de firma: Embora não seja obrigatório, o reconhecimento de firma (principalmente das testemunhas) pode ser útil para aumentar a segurança jurídica, especialmente em contratos de alto valor ou com prazos longos;
- Registro ou averbação no Cartório de Registro de Imóveis: Não é obrigatório, mas é recomendável em diversos cenários, como: Garantia de efeitos contra terceiros (o contrato passa a ser oponível caso o imóvel seja vendido); Assegura que o locatário permaneça no imóvel mesmo após eventual venda, se a cláusula de vigência estiver expressa no contrato; Permite o exercício de direitos como preferência de compra e eventual reparação por perdas e danos, conforme artigos 27 e 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Nos contratos de locação com opção de compra, a assinatura do instrumento pode ser feita por contrato particular, independentemente do valor do imóvel. No entanto, caso o locatário exerça a opção de compra e o valor de aquisição seja superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente, será obrigatória a lavratura de escritura pública para a transferência da propriedade, conforme determina o art. 108 do Código Civil. Até esse momento, a escritura não é exigida; ela só se torna necessária no ato da compra efetiva.
Assinatura digital
Você sabia que os documentos assinados com a RocketSign, a ferramenta de assinatura digital gratuita da Rocket Lawyer, possuem validade jurídica?
É isso mesmo! A assinatura digital via RocketSign é válida e vincula as partes quando usada em documentos que permitem esse tipo de assinatura. Documentos particulares, de modo geral (contrato de locação, procuração particular, etc.) podem ser assinados eletronicamente.
Para o reconhecimento da validade de contratos assinados por meio digital, é necessário que seja possível comprovar a certeza da autoria (autenticidade) e veracidade do conteúdo (integridade) do documento.
O histórico de acesso que faz parte de nosso sistema (acessado através da aba "Ações", em seu Painel de Controle), cumpre todos os requisitos do Código de Processo Civil Brasileiro, bem como da Medida Provisória 2.200-2 (que estabelece diretrizes para a utilização da assinatura digital), para ser aceito como prova em processos judiciais, sendo a assinatura digital protegida, inclusive, contra falsificação.
Por fim, lembramos que a assinatura digital realizada em nossa plataforma não substitui o reconhecimento de firma, todavia, este não será necessário quando o documento for assinado digitalmente.
Para maiores informações sobre a RocketSign, consulte o link: https://www.rocketlawyer.com/br/pt/rocketsign-brasil.
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Termos comuns em um Contrato de Locação com Opção de Compra
- Anuente: trata-se da pessoa que deverá consentir com a assinatura deste documento, tendo em vista que possui interesse indireto na transação (cônjuge do locador, por exemplo).
- Reajuste do aluguel: a correção do valor inicial do aluguel (reajuste) é permitida pela Lei do Inquilinato anualmente, valendo para imóveis comerciais e residenciais. O reajuste ocorrerá a todo aniversário do contrato de locação, isto é, no dia de sua assinatura, e está atrelado a um índice de inflação, como IGP-M ou IPCA.
- Garantia: para assegurar o pagamento do aluguel, a lei do Inquilinato prevê três modalidades de garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), que se estendem até a efetiva devolução do imóvel.
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Dicas legais
Entenda quando é necessário perguntar ao especialista
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Perguntas frequentes sobre o Contrato de Locação com Opção de Compra
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O que é aluguel com opção de compra?
É um contrato de locação em que o locatário aluga o imóvel por um período determinado, com a possibilidade — mas não a obrigação — de comprá-lo ao final. Parte ou totalidade dos aluguéis pagos pode ser abatida do valor final de aquisição.
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Como funciona o abatimento do aluguel no valor de compra?
O contrato deve prever claramente como e quanto do valor pago a título de aluguel será acumulado ou convertido em crédito para reduzir o preço final do imóvel ou servir como entrada.
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Qual é o prazo usual desse tipo de contrato?
Geralmente varia entre 1 e 3 anos, podendo ser negociado conforme as necessidades das partes.
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O que acontece se o locatário não exercer a opção de compra?
Normalmente, o locatário perde os valores acumulados como crédito, salvo se houver uma cláusula contratual que disponha de forma diferente.
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Quem paga o IPTU, seguro ou manutenção durante a locação?
Isso pode variar conforme o contrato. Em alguns casos, o locatário assume o IPTU, manutenção e seguros como se já fosse proprietário.
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Precisa pagar algum valor antecipado para garantir a opção de compra?
Sim, pode haver um valor inicial como forma de garantia (semelhante a arras) que geralmente não é reembolsável e é abatido do valor total caso a compra seja efetivada.
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O preço do imóvel pode ser fixado no contrato?
Sim, essa é uma prática comum: o valor de compra já fica pré-estabelecido, protegendo o locatário de oscilações de mercado — para o bem ou para o mal.
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Quais as vantagens para o locatário?
• Possibilidade de “testar” o imóvel antes da compra definitiva;
• Acumular parte do aluguel como crédito;
• Ter mais tempo para se planejar financeiramente;
• Obter proteção contra altas de preço.
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Quais as vantagens para o locador?
- Gera renda pelo aluguel enquanto o imóvel não é vendido;
- Atrai interessados que já têm real intenção de adquirir;
- Facilita a venda caso o locatário decida comprar.
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Quais são as desvantagens dessa modalidade contratual?
- O aluguel pode ser mais caro que o mercado comum
- O locatário pode acabar pagando mais do que o valor de mercado se o preço desvalorizar.
- Se o locatário desistir, perde os valores pagos.
- Financiamento futuro pode enfrentar resistência dos bancos para considerar o crédito de aluguel como entrada.
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Vale a pena registrar esse contrato?
Sim, registrar em cartório ou averbar na matrícula do imóvel confere segurança jurídica, evitando surpresas caso o imóvel seja vendido a terceiros sem o conhecimento do locatário.
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O Contrato de Locação de Imóvel com Opção de Compra oferecido pela Rocket Lawyer possui validade jurídica?
Todos os documentos preenchidos e assinados na plataforma da Rocket Lawyer, de forma física ou digital, através da RocketSign, estão em conformidade com o Direito brasileiro e, consequentemente, com as legislações que se aplicam à matéria.
O Contrato de Locação de Imóvel com Opção de Compra é um documento jurídico elaborado por profissionais, assim como todos os nossos documentos, conferindo maior proteção e segurança jurídica aos envolvidos.
Além disso, se você possuir dúvidas específicas sobre como começar a preencher este documento, consulte um de nossos especialistas e te ajudaremos da melhor maneira possível.
