Apport d'un immeuble en SCI : ce qu'il faut savoir

La société civile immobilière, dite SCI, est une forme juridique de société permettant la gestion et la transmission d’un bien ou de plusieurs biens immobiliers. Cette société est créée à plusieurs, les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, comme une société par exemple. 

Attention, dans une société civile immobilière, la responsabilité des associés est indéfinie. Cela signifie que si la société à des dettes qu’elle n’est pas en mesure de payer, les associés devront l’aider à payer avec leur patrimoine personnel.

Le capital social d’une société représente l’ensemble des sommes d'argent et des biens que les associés ont investi dans la société au moment de sa création. En échange de leurs investissements, les associés reçoivent ce qu’on appelle des parts sociales, ce sont des titres de propriété sur la société qui donnent un certain nombre de droits, notamment le droit de vote pour prendre des décisions concernant le fonctionnement de la société. 

Attention, rappelons que dans le cadre d’une SCI, il ne s’agit pas d’exercer une activité commerciale, mais de gérer un patrimoine immobilier. Votre capital social sera ainsi utile pour investir dans un nouveau bien immobilier par exemple. 

Sachez que pour créer une société civile immobilière (SCI), il n’est pas obligatoire de détenir un bien immobilier, vous pouvez même créer votre SCI avec un capital social de 1 euro.

Le capital social est librement fixé lors de la constitution de la SCI. Il est constitué d’apports faits par les associés. Ces apports peuvent prendre différentes formes : 

• apports en numéraire : on parle d’apports en numéraire lorsque l’associé verse une somme d’argent à la société ;

• apports en nature : on parle d’apports en nature lorsque l’associé verse un bien autre que de l’argent à la société, dans le cadre d’une SCI c’est souvent le cas d’un bien immobilier. Lorsque vous allez apporter votre immeuble, il s’agira donc d’un apport en nature. 

Quelles que soient leurs formes, une fois les apports transférés à la société, c’est elle qui en a désormais la propriété. 

Il existe également une autre forme d'apport, l’apport en industrie, qui se caractérise par l’apport d’une connaissance professionnelle à la société, comme par exemple un savoir-faire ou certaines connaissances techniques. Ce type d’apport ne permet pas de constituer le capital social, c’est-à-dire que le savoir-faire ajouté par exemple ne va pas permettre d’augmenter le montant du capital. En revanche, il permet de recevoir des parts sociales et de bénéficier des mêmes avantages que les autres associés, à savoir le droit de vote et le partage des bénéfices. 

Dans un premier temps, il faut évaluer l’immeuble apporté. Contrairement à la SAS, lorsque vous apporter un immeuble à une société civile immobilière,vous n’êtes pas obligé de le faire évaluer par un commissaire aux comptes. C’est l’associé qui apporte le bien qui en estime la valeur, attention, c’est une grande responsabilité et il est conseillé de faire appel à un commissaire aux comptes afin de vous protéger en cas de litige. 

Ensuite, l’associé qui apporte l’immeuble doit prendre en compte le droit de préemption. Le droit de préemption est le fait pour une mairie d’avoir un droit d’achat sur votre bien en priorité. Ce droit de préemption dépend de la zone géographique dans laquelle vous habitez. Si vous souhaitez vendre votre bien situé dans une zone de préemption définie par la mairie, vous devez en priorité proposer la vente à la mairie. Il vous suffit de compléter une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), il s’agit d’un formulaire cerfa (n° 10072*02) que vous pouvez retrouver directement sur les sites du gouvernement. 

Trois cas de figure sont alors envisageables : 

• la renonciation à l’achat : la mairie peut renoncer à l’achat de votre bien dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Dans ce cas, la renonciation est définitive. Vous pouvez alors transmettre votre immeuble à la SCI ; 

• l’absence de réponse dans un délai de 2 mois : si la mairie de ne vous apporte aucune réponse dans un délai de 2 mois à compter de votre déclaration d’intention d’aliéner (DIA), cela équivaut à une renonciation, vous pouvez donc transmettre votre immeuble à la SCI ; 

• la mairie accepte l’achat : vous ne pouvez pas transmettre votre immeuble à la SCI et vous devez procéder à la vente à la mairie. 

Puis, s’il n’y a pas d’obstacle, vous allez pouvoir apporter votre immeuble à la SCI. La procédure sera différente selon que vous apportez l’immeuble lors de la création de la SCI ou une fois que celle-ci est déjà créée. 

Lorsque vous décidez d’apporter l’immeuble à la création de la société civile immobilière (SCI), vous devez obligatoirement le faire constater par un acte authentique, cela signifie que vous devez passer devant un notaire pour apporter l'immeuble à la société civile immobilière. Attention dans ce cas là, il est important d’anticiper les frais d’honoraires que vous allez devoir payer au notaire. 

Vous devez également procéder à la publication de l’apport de l’immeuble auprès du service de publicité foncière avant l’immatriculation de la SCI. Sachez que le manquement à cette formalité peut engager la responsabilité du gérant de la société. 

Lorsque vous décidez d’apporter l’immeuble une fois que la société civile immobilière (SCI) est déjà créée, il s’agit d’une augmentation du capital social. Pour cela, vous allez devoir convoquer les associés à une assemblée générale extraordinaire. Il est important de respecter l’ensemble des règles de procédure, pour cela nous vous invitons à consulter notre guide et utiliser notre document sur la convocation des associés à une assemblée générale extraordinaire. 

Une fois les associés convoqués, vous allez devoir tenir une assemblée générale extraordinaire. L’assemblée générale extraordinaire est réunie lorsque la décision qui va être prise entraîne une modification des statuts, c’est le cas pour une augmentation de capital social. Cette assemblée générale est la réunion des associés de la société civile immobilière afin qu’ils puissent s'exprimer sur l’augmentation du capital social de la société et voter pour ou contre. 

Il faudra ensuite rédiger le procès-verbal d’augmentation de capital social. Une fois le procès-verbal dressé, il faudra modifier vos statuts et indiquer le nouveau capital social de la société. 

Une fois la modification effectuée, il faudra l’annoncer aux tiers avec une publication dans un journal d’annonces légales. 

Enfin, vous devez faire une déclaration en ligne sur le site du Guichet unique et transmettre : 

• l’attestation de dépôt de fonds ;

• les statuts modifiés ; 

• le procès-verbal d’augmentation du capital de la société ; 

• la copie de l’attestation de publication dans un journal d’annonces légales. 

Attention, vous devez également déclarer l’augmentation du capital de l'entreprise aux impôts s’il s’agit d’un apport en nature.

L'apport d’un immeuble à une société civile immobilière (SCI) est considéré comme une vente, il est donc possible de constater une plus-value immobilière. La plus-value immobilière est le fait d’obtenir une plus grande somme d’argent que celle à laquelle vous avez acquis le bien immobilier. Dans le cadre d’un apport en SCI, c’est la valeur réelle des parts sociales qui sera prise en compte. 

Exemple : si vous avez acquis un bien immobilier pour 100.000 euros, que vous l’apportez à votre SCI et que vous obtenez en retour des parts sociales ayant une valeur totale de 120.000 euros, vous avez réalisé une plus-value de 20.000 euros. 

La plus-value immobilière est taxée à hauteur de 19 %, il est possible de bénéficier d’un abattement, c'est-à-dire d’avoir une somme pour laquelle aucune taxe ne sera applicable, cela dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. Voici le tableau des abattements applicables. 

Si votre société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) vous serez également soumis à un droit d’enregistrement équivalent à 5% de la valeur de bien immeuble que vous avez apporté.

Pour créer une SCI, les associés doivent rédiger les statuts de la société, les parapher et les signer.

Ces statuts vont définir les règles de fonctionnement de la SCI, le pouvoir des associés et du gérant ainsi que les conditions dans lesquelles la société pourra être vendue ou transmise (par le biais de cessions de parts). 

Ensuite, les associés doivent déclarer la SCI sur le site du Guichet unique . Puis, vous recevrez l'extrait Kbis, véritable pièce d'identité de votre SCI.

Votre dossier doit comporter : 

• une déclaration des bénéficiaires effectifs ; 

• un exemplaire original des statuts, signés et paraphés par l’ensemble des associés ;

• si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant ; 

• une copie d’une pièce d’identité ou du passeport du gérant ;

• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et filiation ;

• une copie de l’attestation de dépôt des fonds, sauf si le nom et l’adresse de la banque figurent dans les statuts ;

• l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ; 

• un justificatif de l’occupation régulière des locaux du siège social (bail commercial, contrat de domiciliation…).

Si vous hésitez encore à créer votre SCI nous vous invitons à consulter nos guides : 

• Pourquoi et comment créer une SCI ? 

• Immatriculation d’une SCI : la procédure pas à pas 

• Quel est le capital minimum d’une SCI ? 

• Créer une SCI pour louer ou investir : mode d’emploi 

• Impôts et SCI : tout savoir sur la fiscalité d’une SCI 

Si en revanche vous hésitez encore à créer une SCI, vous pouvez consulter nos guides, SARL de famille ou SCI familiale comment choisir ? ou encore SAS immobilière définition et fonctionnement. Vous pouvez également nous poser une question juridique.