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En savoir plus sur la Résiliation d'une location par le propriétaire

Certifié par le groupe ELS, éditeur des codes Dalloz

Vous êtes propriétaire et vous louez un appartement ou une maison à un locataire en location meublée ou vide. Vous voulez mettre fin au bail. Des règles doivent être respectées pour que la résiliation du contrat de location soit valide. Vous devez envoyer un lettre de résiliation au locataire afin qu’il libère les lieux. Cette résiliation doit intervenir à un moment précis et être motivée. Utilisez notre modèle de lettre de résiliation de bail afin de vous garantir une fiabilité juridique optimale.

Utilisez ce document lorsque :

  • vous êtes propriétaire d’un logement vide ou meublé que vous louez ;

  • il s’agit de la résidence principale de votre locataire ;

  • le contrat de location arrive bientôt à sa date d’anniversaire (6 mois avant pour une location vide et 3 mois avant pour une location meublée ou étudiante) ;

  • vous voulez que ce locataire libère votre logement.

Ce document contient :

  • votre identité et celle du locataire ;

  • la date du contrat de location ;

  • la raison pour laquelle vous souhaitez résilier le contrat de location.

Quand il s’agit de la résidence principale du locataire, la résiliation par le propriétaire n’est possible que dans 3 cas :

  • pour la reprise du logement (pour vous-même ou un proche) ;

  • pour la vente du logement ;

  • pour un “motif légitime et sérieux” (ex : loyers impayés, sous-location non autorisée...).

Si ce n’est pas la résidence principale du locataire (moins de 8 mois d’habitation), la résiliation n'est pas soumise à des règles particulières. Il faut juste appliquer ce que le contrat de location prévoit.

Il y a reprise du logement si le propriétaire ou un de ses proches envisage d'habiter dedans. Vous devez alors préciser que c’est pour reprise que vous résiliez le bail. Les proches pouvant être concernés sont le conjoint ou partenaire de PACS, le concubin (depuis plus d'un an), les parents (grands parents) et les enfants (petits enfants) du propriétaire ou ceux de son conjoint. La lettre de résiliation doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature de son lien avec le propriétaire.

Le propriétaire peut vouloir résilier le bail s’il veut vendre le logement loué. La lettre de résiliation vaut alors offre de vente adressée au locataire qui peut ainsi acheter le logement s’il le souhaite.

La lettre doit notamment préciser le prix de vente, les conditions de la vente et la description précise de ce que comprend la vente (logement et annexes).

A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S’il ne veut pas acheter ou s'il ne répond pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du contrat de location.

Ex : pour un contrat signé le 1/01/2015 pour 3 ans renouvelables, l'échéance du contrat est le 1/01/2018 ;  la lettre de résiliation doit être reçue par le locataire au plus tard 6 mois avant soit au plus tard le 1/07/2017 et le locataire devra avoir quitté le logement au plus tard le 1/01/2018.

Le propriétaire peut vouloir arrêter de louer un logement à un locataire qui ne paie pas régulièrement ses loyers, qui sous-loue sans autorisation ou encore qui cause des troubles de voisinages. C’est ce qu’on appelle un motif “légitime et sérieux”. La lettre de résiliation doit préciser cette justification.

Le délai pour envoyer la résiliation au locataire diffère selon qu'il s'agit d'un bail d'habitation vide ou d'habitation meublée.

Pour la résiliation d'un bail d'habitation vide, le propriétaire doit envoyer ce document au locataire en respectant un préavis obligatoire de 6 mois minimum avant la fin du bail.

Donc si la date de fin de bail d'habitation vide est prévue le 1/07 et que le propriétaire veut résilier, il doit faire en sorte que son locataire soit informé au plus tard le 1/01.

A noter, il est impossible de résilier le contrat en cours de bail, et cela quelle que soit la situation du propriétaire (perte d'emploi, maladie, séparation).

Vous devez envoyer la lettre de résiliation au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.

Donc si la date de fin de bail d'habitation meublée ou étudiante est prévue le 1/07 et que vous voulez le résilier, vous devez faire en sorte que votre locataire soit informé au plus tard le 1/04.

Elle doit être délivrée au locataire selon l'un des trois modes suivants :

  • la lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ;

  • l'acte d'huissier ;

  • la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

S’il y a plusieurs locataires, il faut adresser à chacun d’entre eux une lettre de résiliation. Qu'il s'agisse de colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d'époux.

Notez qu'il est fortement conseillé d'envoyer cette lettre par LRAR afin de prouver que le (ou les) locataire(s) a bien été informé de la résiliation dans les délais.

Le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du contrat. Avant de vous rendre les clés, vous devez vous rencontrer sur place pour faire un état des lieux de sortie. Si le logement est en bon état et que votre locataire ne vous doit plus aucune somme, vous allez lui  restituer le dépôt de garantie dans son intégralité. Mais en cas d'impayés et/ou de dégradations, vous pourrez peut déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie.

Deux hypothèses :

  • vous voulez vendre votre logement occupé par un locataire. Dans ce cas le logement est vendu avec un bail en cours. Vous n'avez pas besoin de résilier le bail et le locataire restera dans le logement même après la vente. Le bail est transféré du propriétaire à l'acheteur. Ce dernier n'habitera donc pas dans le logement ;
  • vous voulez vendre votre logement libre, c'est à dire sans personne dedans. Dans ce cas, si un locataire habite dans le logement, vous êtes obligé de résilier le bail et d'attendre que le locataire quitte le bien pour pouvoir vendre. Ce n'est que lorsque le propriétaire veut vendre son bien sans locataire dedans qu'il est donc obligé de respecter le délai de préavis et d'être dans l'une des 3 conditions précitées (reprise pour lui/pour un proche, vente ou motif légitime). 

Certains locataires bénéficient d'un régime protecteur qui limite énormément la possibilité que le propriétaire a de résilier le bail.

Pour être considéré comme étant "protégé", le locataire doit remplir les conditions  suivantes :

- être âgé d'au moins 65 ans (ou vivre avec une personne âgée d'au moins 65 ans) ET,

- remplir les conditions pour avoir un logement social, c'est à dire avoir un revenu ne dépassant pas le plafond fixé dans ce tableau :

Plafonds des ressources par foyer 2017 
Composition du foyer Île-de-France

     

Autre région

Zone C

            

Zone A : Paris ou ville limitrophe Zone B : autre commune 
1 personne 23 146 € 23 146 € 20 123 €

Couple  : Cas général

(somme des âges >55 ans)

34 593 € 34 593 € 26 872 €
Couple 45 347 € 41 583 € 32 316 €
Couple ou personne seule + 1 personne à charge 45 347 € 41 583 € 32 316 €
Couple ou personne seule + 2 personnes à charge 54 141 € 49 809 € 39 013 €
Couple ou personne seule + 3 personnes à charge 64 417 € 58 964 € 45 895 €
Couple ou personne seule + 4 personnes à charge 72 486 € 66 353 € 51 723 €
Par personne supplémentaire + 8 077 € + 7 393 € + 5 769 €

ATTENTION : ces conditions sont CUMULATIVES. Ex : si les ressources sont en dessous du plafond indiqué mais que le logement est occupé par des personnes ayant moins de 65 ans, le locataire n'est pas un "locataire protégé". 

Si le locataire remplit les conditions cumulatives pour être "protégé", le renouvellement du bail est (sauf exceptions) automatique. C'est à dire que, sauf exceptions, vous ne pourrez pas résilier le bail.

Exceptions : vous pourrez résilier le bail uniquement si vous êtes dans une de ces situations : 

  • vous aurez 65 ans au moins à la date de fin de bail ;
  • OU vous avez des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources (Cf tableau ci-dessus) ;
  • OU vous proposez une solution de relogement au locataire (logement adapté au locataire, similaire à votre bien, ayant les mêmes caractéristiques et un loyer équivalent).

ATTENTION : UNE SEULE de ces conditions suffit pour pouvoir résilier le bail d'un locataire protégé, contrairement au locataire, qui lui, doit cumuler les critères précités pour bénéficier d'une protection. 

Demandez à un avocat si :

  • le locataire refuse de quitter votre logement ;

  • le locataire conteste la validité de la résiliation.