Quelques définitions pour commencer
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Copropriété : la copropriété est l’organisation d’un ou plusieurs immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, elle est divisée en lots (appartement, garage, cave sont qualifiés de “lots”).
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Règlement : le règlement fixe l’organisation de la copropriété.
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Syndicat de copropriété : le syndicat de copropriété (aussi appelé “assemblée des copropriétaires”) est composé de l’ensemble des copropriétaires qui se rassemblent au moins une fois par an pour discuter des questions relatives à la gestion de l’immeuble : budget prévisionnel, réparation de l’ascenseur, nomination d’un syndic etc..
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Syndic : le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriété, il est lié avec le syndicat par contrat. Le syndic exécute les décisions de l’assemblée et doit respecter ce qui est prévu par le règlement intérieur. Toute copropriété doit avoir un syndic.
Confier la gestion de l’immeuble à un syndic non-professionnel, est-ce possible ?
Si la présence d’un syndic est une obligation légale, rien n’exige qu’il soit professionnel, en effet la loi offre la possibilité de confier la gestion de l’immeuble à un syndic non-professionnel.
Ce syndic “amateur” est désigné par l’assemblée des copropriétaires à la majorité absolue des voix, donc la moitié des voix plus une (par exemple, s’il y a 14 copropriétaires, il faut 7 voix plus une, donc 8 voix pour faire la majorité absolue). La durée du mandat est librement fixée par l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, le mandat ne peut excéder 3 ans. Au bout de 3 ans, la loi impose que l’assemblée générale se réunisse afin de débattre du maintien ou de la révocation du syndic et le cas échéant, de discuter des autres candidatures à la fonction.
Le syndic non-professionnel a également la possibilité de démissionner de ses fonctions en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Il faut préciser d’entrée de jeu qu’en pratique, cette solution s’adresse principalement aux petites copropriétés (globalement, au-delà de 20 appartements dans la copropriété, les fonctions du syndic se complexifient et prennent plus de temps).
Quels sont les avantages d’un syndic non professionnel pour la copropriété ?
Cette solution offre de réels avantages pour la copropriété, puisque le syndic non-professionnel est évidemment moins cher. En moyenne, ce système permet une réduction des coûts de 20 à 30% par rapport aux honoraires pratiqués par un syndic professionnel.
De plus, le syndic non-professionnel étant un propriétaire d’un lot de l’immeuble, sa proximité avec la copropriété lui permettra d’être plus réactif face aux imprévus et plus vigilant quant au bon déroulement des opérations sur les parties communes.
Qui peut devenir syndic non-professionnel ?
Seul un propriétaire (ou son conjoint) d’un ou plusieurs appartement, d’une cave ou même d’un parking dans la copropriété concernée peut devenir syndic non-professionnel.
Faut-il une qualification spécifique ?
Aucune qualification n’est nécessaire pour exercer la fonction de syndic non-professionnel !
Cette charge exige tout de même la réunion de trois éléments :
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de la disponibilité : mine de rien, cela prend du temps ;
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des compétences comptables et juridiques, surtout si la copropriété représente plus de dix lots et que les exigences comptables sont plus fortes ;
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une bonne entente avec vos voisins.
Attention toutefois, cette mission ne doit pas être prise à la légère ! Même si il est non-professionnel, (pas de carte professionnelle à présenter, de garantie financière à apporter etc..), le syndic n’en demeure pas moins légalement responsable et peut voir sa responsabilité civile mise en jeu, en cas de faute grave. Une assurance, bien que non obligatoire, reste donc fortement recommandée.
Quelles sont les tâches du syndic non-professionnel ?
La fonction générale du syndic (professionnel comme non-professionnel) est d’exécuter, concrètement, les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires et de faire respecter le règlement de copropriété, en voici les missions les plus courantes :
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gérer la sécurité et l’entretien de l’immeuble ;
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payer les charges communes et les dépenses courantes (eau, électricité, ascenseur etc..) ;
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trouver les entrepreneurs compétents pour réaliser les travaux décidés par les copropriétaires lors de l’assemblée ;
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en cas d’urgence, de décider lui-même des mesures à prendre pour éviter la catastrophe ! Par exemple, il lui appartiendra de gérer les conséquences d’un dégât des eaux ;
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gérer le personnel de l’immeuble (gardien, concierge, etc…) ;
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assurer la gestion comptable et financière de la copropriété.
Face à ces responsabilités parfois complexes, le syndic “amateur” peut-il être aidé ?
Le syndic non-professionnel pourra compter sur l’aide précieuse d’associations d’aides aux syndics comme l’ARC (Association des Responsables de copropriété) ou l’ANCC (Association Nationale de la copropriété et des copropriétaires) qui pourront l’aider à assurer une transition souple entre l’ancien et le nouveau syndic.
Pour les arithmophobes dont la vue du moindre calcul déclenche sueurs froides et maux de tête, rassurez-vous, la comptabilité de l’immeuble peut être sous-traitée à ces mêmes associations pour une centaine d’euros par an.
Le syndic non-professionnel perçoit-il une rémunération ?
La fonction de syndic non-professionnel ouvre droit à deux formes “d’avantages” financiers :
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le remboursement des frais engagés pour remplir ses fonctions ;
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éventuellement, une rémunération (soumise à l’impôt) en contrepartie du temps consacré, dont le montant est fixé par l’assemblée.
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