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Maison avec des euros

6 règles d’or pour éviter les loyers impayés

Une amie m’a demandée de l’accompagner pour visiter un studio. Elle m’a confiée vouloir se lancer et faire un investissement immobilier. Génial ! D’autant que ce logement, tout récent et en plein centre ville, est un petit bijou qui fera sans aucun doute le bonheur d’un futur locataire. Oui mais voilà, depuis que son père lui a parlé des loyers impayés et de leurs conséquences financières pour le propriétaire, elle hésite… Classique. C’est vrai que le locataire est très protégé par la loi. Pour autant, le propriétaire n’est pas sans ressources pour garantir son revenu locatif.

Gardons-nous de verser dans la paranoïa

L’année dernière la part de loyers impayés représentait seulement 2,5% du parc locatif privé. Donc pas de stress inutile ! Il est plus que probable de tomber sur un locataire juste heureux de pouvoir s’installer et qui paiera sans difficulté ses loyers. Et parce qu’il vaut mieux prévenir que guérir, il suffit de connaître les rouages de cette « usine à gaz » qu’est le droit ! Rocket Lawyer est là justement pour ça ! Je vais donc vous confier quelques règles d’or pour faire en sorte de percevoir les loyers du bien que vous mettez en location.

Règle n° 1 : Diminuer les risques d’impayés

Voici quelques dispositifs assez simples à mettre en place par le propriétaire afin de diminuer les risques d’impayés. Ces réflexes à avoir sont importants car, si avant la signature du bail le propriétaire bénéficie de moyens simples et efficaces d’éviter ce risque financier, une fois le locataire en place ce sera plus laborieux.

Vérifiez les ressources du locataire

C’est évident. Vous pouvez lui demander de verser un dépôt de garantie ou qu’une tierce personne se porte caution de lui afin de sécuriser les loyers. S’il a du capital mais des revenus incertains, il sera intéressant pour vous comme pour lui de souscrire une caution bancaire : le locataire dépose sur un compte en banque bloqué une somme d’argent correspondant à x loyers ce qui vous garantira le règlement des loyers en cas de difficultés de paiement. Enfin, pour vous assurer une sécurité juridique optimale, utilisez le modèle de bail d’habitation de Rocket Lawyer.

Anticipez les aléas financiers que pourrait rencontrer le locataire

Vous allez me dire, c’est bien beau tout ça, mais le locataire bon payeur peut rencontrer un jour des difficultés financières liées, par exemple, à une perte d’emploi ou à une séparation. C’est d’ailleurs la raison première des impayés. Que faire dans ce cas pour garantir son revenu locatif ? Là encore vous pouvez anticiper cet aléa. Il existe ce qu’on appelle l’assurance “loyers impayés”. Elle vous coûtera un peu, mais vous évitera pas mal de tracasseries en vous garantissant le versement du montant des loyers, charges et taxes comprises. Un clic sur le net et vous n’aurez plus qu’à choisir l’assurance qui vous plaira. Depuis 2016, il existe aussi le dispositif Visale, cautionnement gratuit qui permet de garantir pendant les 3 premières années du bail l’ensemble des loyers et charges impayés de certains locataires – dont les salariés de plus de 30 ans en période d’essai de CDI. Enfin, si le locataire est éligible aux aides au logement, demandez le versement direct de ces aides sur votre compte bancaire en tant que bailleur.  

Quand je lui ai expliqué tout ça, mon amie était beaucoup plus détendue. Elle a définitivement retrouvé son enthousiasme quand elle a appris, qu’en plus de tout cet arsenal préventif, il existe des procédures, certes longues, mais qui permettent à terme de faire face à des pertes de revenus locatifs.

 

Règle n° 2 : Trouver un arrangement amiable

Une règle qui fait ses preuves

Vous allez certainement penser que cette règle n’est qu’utopie et ne marche que dans un monde parfait. Détrompez-vous ! Une enquête de 2015 « particulier à particulier » montre que 40% des personnes dans cette situation ont trouvé une solution amiable. Partant du principe qu’en France le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à quitter son logement même quand ce dernier ne paie plus ses loyers, vous comprenez qu’il est dans son intérêt de trouver un arrangement. D’ailleurs depuis 2015 c’est une étape que la loi impose avant d’aller devant le juge : un petit accord valant mieux qu’un grand conflit !

Etre réactif

Le principe est d’envoyer une « mise en cause » au locataire dès la naissance du problème. Cette tentative de conciliation peut souvent permettre de trouver une solution. Je vous conseille, pour désamorcer la situation, d’essayer de connaître la cause du non paiement ou des difficultés de paiement rencontrées par le locataire. Ainsi vous pourrez plus facilement trouver un arrangement satisfaisant vos intérêts comme ceux du locataire. Par exemple, ce dernier pourra s’engager à étaler le remboursement de sa dette sur quelques mois : il paiera ainsi tous les mois, en plus du loyer courant, une somme destinée à régulariser ses impayés. Dans tous les cas formalisez par écrit cet engagement.

Règle n° 3 : Envoyer un commandement de payer

Vous n’avez pas de chance car vous n’avez pas trouvé d’accord et ne percevez toujours pas de loyers… Vous rentrez dans la première étape de la procédure. Elle va vous sembler un peu technique mais rassurez vous, je vous l’ai déjà dit : pas d’usine à gaz ici !

L’intervention d’un huissier de justice

Demandez à un huissier d’adresser au locataire un « commandement de payer » les sommes qui vous sont dues. L’huissier sait qu’il doit en informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), mais ça ne coûte rien de le lui rappeler car s’il ne le fait pas, la procédure sera à recommencer. Dans les 2 mois qui suivent la réception du commandement de payer par le locataire, idéalement, celui-ci s’acquitte de sa dette et tout rentre dans l’ordre. Bravo ! Dans le cas contraire, le locataire s’expose, en plus du remboursement de sa dette, à l’expulsion et au paiement d’indemnités.

 Règle n° 4 : Saisir le Tribunal d’Instance

C’est à ce moment là que vous pouvez faire constater par le juge la résiliation du bail et faire valoir vos droits (remboursement, indemnisation, expulsion). Pour ce faire, l’huissier remet au locataire une assignation à comparaître devant le Tribunal d’instance dont dépend le logement occupé. Il en informe le Préfet afin d’essayer de reloger le locataire. L’audience est fixée dans un délai de 2 mois minimum.

Vous allez me dire que 2 mois après le commandement et 2 mois après l’assignation ça commence à faire long… C’est vrai, c’est pourquoi il faut savoir que vous pouvez demander à l’huissier de remettre simultanément le commandement de payer et l’assignation au locataire, ce qui vous épargne le deuxième délai de 2 mois.

Règle n° 5 : Assigner en référé ou demander l’exécution provisoire de la décision

Pour faire simple, la procédure de référé implique une situation évidente à juger ou une urgence. L’exécution provisoire permet d’appliquer la décision du juge dès qu’il la rend. Lorsque vous adressez une assignation au locataire, vous devez choisir la procédure que vous souhaitez mener devant le Tribunal d’instance. Pour caricaturer : vous voulez aller à Paris en partant de Marseille, vous hésitez entre la voiture ou le train. La voiture vous permettra de bénéficier des détails du paysage mais le trajet sera plus long. L’avion vous amènera plus rapidement à terme, mais vous n’aurez pas bénéficié de tous les avantages d’un voyage plus lent en voiture. Dans cet exemple, Paris est votre objectif (le remboursement des loyers impayés). Le mode de transport est la procédure. Vous choisissez l’avion si c’est urgent ; la voiture si vous souhaitez que soient vus dans le détail vos préjudices, la procédure étant plus longue.

Peu importe la procédure pourvu qu’il y ait l’exécution provisoire

En cas d’urgence choisissez donc la procédure dite de « référé ». Sinon préférez la procédure classique, dite « au fonds ». Si vous choisissez la seconde, je ne peux que vous recommander de demander au Tribunal qu’il prononce « l’exécution provisoire de la décision » qu’il rendra car, dans ce cas, vous pourrez reprendre possession de votre bien plus rapidement.

Et voilà le jargon juridique qui s’invite… Pas de panique ! L’exécution provisoire permet à la décision du Tribunal d’être immédiatement mise en œuvre, même si le locataire fait appel. Vous pourrez, dès que vous aurez la décision favorable du Tribunal, sans attendre la fin de la procédure d’appel, contraindre le locataire à vous payer et à quitter les lieux. Si elle existe d’office en référé, il faut la demander au fonds.

 Règle n° 6 : Faire délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux

Le Tribunal a constaté la résiliation du bail. Le locataire doit quitter les lieux et vous rembourser les sommes dues. Le plus souvent, le locataire partira de son plein gré. Mais si vous n’avez vraiment pas de chance et qu’il refuse de partir, vous pourrez l’y contraindre avec le concours d’un huissier et, au besoin, de la force publique. C’est là la dernière étape. Demandez à un huissier d’adresser au locataire un « commandement d’avoir à quitter les lieux » et d’en prévenir le Préfet. Le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Ce n’est que passé ce délai que l’huissier pourra faire procéder à la libération de votre logement.

 N’hésitez pas à demander conseil

Vous l’avez compris, mieux vaut se prémunir en amont de tout risque d’impayé et entretenir de bonnes relations avec son locataire afin de favoriser, le cas échéant, l’obtention d’un accord amiable – donc rapide et peu onéreux. Cela d’autant qu’en plus de la longueur de la procédure, vous devez savoir qu’il est interdit d’expulser un individu en période de trêve hivernale. Vous l’avez vu aussi, il y a de nombreux outils à utiliser avant d’en arriver à la situation délicate de devoir saisir le Tribunal. Cependant, si vous deviez engager une procédure judiciaire, en raison des délais et du formalisme de cette procédure, je vous recommande de faire appel à un avocat, même s’il est vrai que vous pouvez vous en passer devant le Tribunal d’instance. Vous pouvez aussi poser vos questions sur le forum qui est à votre disposition.

Le fin mot de l’histoire…

Ce sujet est difficile, personne ne souhaite expulser ou être expulsé. Ce n’est pas sans embarras que j’ai choisi de vous en parler. Aussi, avant de terminer, je reviens sur mon propos initial car, ainsi que je le disais à mon amie, vous avez bien plus de chance de louer à une personne qui sera heureuse de résider dans votre logement et qui, si elle rencontre un jour des difficultés, cherchera à trouver une solution avec vous. Alors, investisseurs en herbe, lancez-vous !

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